万科那年上市「万科38年历史上的首次分拆上市」

起于喧嚣时,归于平静处。

万物云,这家从房企老大哥万科体内孕育而出,又寻得独特路径的非传统物业公司,终是走到了资本市场。

9月29日早间,万物云在港交所敲钟上市。开盘报45.6港元,跌7.60%,随后其股价逐渐回升,截至收盘,跌6.79%。相比同日上市跌去三成的零跑,万物云表现还不错。

香港发售遇冷、开盘破发,物管行业这个曾经火热、被投资者追逐的行业,也随着行业估值逻辑的变化、投资者回归理性,走下了神坛。即便是万物云这样的行业龙头,投资者也保持谨慎态度。

与此同时,则是在跌宕起伏的行业环境里,行业内人士、投资者又期待曾一路引领行业向前的万科,能够在物管这个行业当中,同样给予行业启发,打开行业眼下的发展瓶颈、新的增长空间。

这也是万物云上市的使命。它以万科转型城市服务的阶段性成果的姿态出现在资本市场上,是万科首次拆分旗下板块上市;它也是一个观察万科的长期主义的窗口,在地产行业发展新时代里,万科的那一套是否还奏效?

上市不过是万物云答卷的起笔,接下来,到了它认真解题的时候了。

破发

当前香港资本市场的氛围,对任何一家公司来说都是个考验。美联储加息不止、IPO陷入十年未有的低迷。9月29日,恒生指数再次创下自2011年10月来的新低,逼近17000点关口。

以往港股市场里打新稳赚的盛况不再,亏钱效应让投资者们都异常谨慎。来自汇市、股市的压力,以及旭辉的表外债务风波,进一步放大了投资者的担忧情绪。

根据万物云最终招股数据,其在香港发售部分遇冷,仅获认购0.82倍,发行了953.13万股,占全部发行股份的8.17%;国际配售部分则在豪华基石投资人的带动下,得到机构投资者支持,获得3.3倍超额认购,最终发售1.07亿股,占总体发行数的91.83%。

从发行首日破发,也能看出投资者的谨慎态度。在接下来的市场不确定性面前,不少投资者宁可亏损出局。

对此,万科及万物云管理层看得很是透彻。万科董事会主席郁亮在IPO仪式上,以万科1993年B股IPO的故事举例称,当时万科估值很高,正好碰上市场最高点,但随后也有一大批投资者高位套牢,用了7年时间才回到发行价。

彼时中国房地产市场才刚经过了“92热潮”,房地产开发公司如雨后春笋般涌现。然而随后中国地产行业首个调控政策出台,以及后来的亚洲金融危机,让万科B股遭遇了一次次重击。

也是由此,郁亮对高估值一直充满警惕和恐惧,那七年的压力和煎熬,让万科记忆深刻。

眼下万物云上市,则是行业处于发展瓶颈期。在前些年汹涌的规模之争落幕后,大举并购的几家头部物管公司,都陷入到如何摆脱收并购带来的沉疴,寻找新的增长空间的迷局里。

投资者对物管公司的热情逐渐消退,整个物管板块的估值也从动辄四十、五十倍PE,跌落至不到九倍。万物云上市时估值达到了26倍PE(TTM),虽然相对其发行价区间处于中下沿,但相比行业也处于较高水平,在龙头物管企业中,仅次于华润万象生活(28.26倍PE)。

这宗弱市里的 IPO,已经表现出了很强的韧性。

郁亮也不断给万物云和投资者打气。他表示,万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低,更在意它未来的长期表现,时间会证明万物云的价值。

远方

万物云的上市,是万科38年历史中的重要一步,这是万科第一次分拆新业务,进行资本化。而万科对此的规划已有十年。

万物云(物业)可说是万科最古老的业务。30多年前,王石在SONY售后服务的启发下,在深圳天景花园小区引入物业管理,开启了中国式物业管理浪潮的序幕。

万物云成长于中国房地产高速发展时代,享受了万科发展给它带来的规模高速增长;也在中国房地产寻路发展新模式的时代里,长大成人,被推向资本市场,接受考验。

从1990年成立、2008年独立,到2015年对外扩张,在规模飞速扩张的进程中,万物云的边界从住宅物业,扩展到了商企服务,以及城市物业。这一步步当中,是万科从一个住宅开发商,逐步转型为城市服务商。

万物云也随之实现了能力的提升、机制的优化,对自身客群的洞察和把握,也提升到了一个全新的水平。

这一过程也很像母公司万科。38岁的万科,过去也靠着它的管理层团队,遵循市场化的逻辑,一步步成长为一家优秀的公司,那些最初的基石投资者,也分享了它增长的红利。

如果从1993年算起,万科A的股价已经上涨了超过31倍,2014年B股转H股的万科企业,挂牌后也有167.88%的涨幅。算上它连续三十年、累计949.7亿元的现金分红,长期持有万科的投资者都有很好的收益。这也是郁亮坚持的长期主义的一重意义。

如今,万物云上市,也寻来了对它长期看好的基石投资者,用朱保全的话来说,是“差市场结交真朋友”。淡马锡是万科的老朋友,高瓴也陪伴过很多物业股,万物云的基石投资人多是这类来自国内外的长期投资者。

这些真朋友,也会像刘元生陪伴万科成长,经历过时间的考验,获得丰厚的回报。

朱保全感叹,万物云能走到今日,是靠着“时间的力量”。接下来,他也会继续努力,创造传奇。以度日如年、度年如日的功夫,超越平凡的自己。

郁亮则指出,今天对万物云而言是个全新的起点,站在新起点上的万物云,将会获得更大的发展空间,感谢选择万物云的投资者。他相信万物云团队将会全力以赴,时间会证明万物云的价值。

投资者对于万物云也有很高的期待。这家在管规模行业第一、营收行业第二的龙头物管公司会如何打破僵局,为行业寻找到新的增长空间?他又能如何从物业行业中跳出,讲出科技的故事?

这都需要朱保全和万物云的团队来认真作答。

不积跬步,无以至千里。如今,万物云这匹“驽马”,正在奔向更远的未来。

来源:见闻地产,作者周智宇

本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。市场有风险,投资需谨慎,请独立判断和决策。

万物云首日破发,郁亮说不看重短期估值

万科那年上市「万科38年历史上的首次分拆上市」

宁波惹风波后,引发四川、重庆、江苏跟进,万科有点难

文丨西部菌

“干啥啥不行,收钱第一名”。近日,一面由宁波镇海中梁首府业主赠给“万科中国好物业”的锦旗在社交平台传播。

最新消息显示,万科物业宁波公司已发布公告,拟向涉事街道与小区业主大会提出申请启动退出中梁首府小区物业服务工作的程序。这被外界解读为,难道给“差评”就撂挑子?

更让万科物业没想到的是,媒体报道,继宁波业主带头后,目前已有四川、重庆、江苏等多地业主效仿,赠送写有同样内容的锦旗给所在小区物业。

对于自家物业,每个业主可能都有吐槽的地方。甚至有网友调侃,万科物业如果不行,整个物业行业,不知道那个公司敢说行了。

但万科物业的这一遭遇,或反映出一个非常现实的问题——“老大”没那么好当。

01

先来看看此事的原委。

按照万科物业方面的说法,此事系因业主不满万科物业启动收取人防车位租赁费而起:

这些年,物业和业主之间的争议,全国范围内大大小小的发生了不少。停车费争议就是其中的常见原因。

相对来说,此事中宁波业主一言不合就送锦旗,可能还是相对柔性的“行为艺术”表达,“干啥啥不行 收钱第一名”或确有点刺耳,但客观说,未必就一定要到“闹掰” 的地步。

按照万科物业方面的说法,之所以选择“撂挑子”,是因为“这件事对整个物业行业的负面影响太大,我们必须表明态度”——大有为整个物业行业而“战”的架势。从万科的行业地位来说,这可能称得上是“大哥”的担当。

但在外界看来,这多少都有点“撒娇”的意味。

一方面,相比业主一言不合送锦旗,万科物业一言不合就“撂挑子”,反倒显得过于“严肃”了。说句好听点,这是“玻璃心 ”;说得难听点,有点过于摆“大哥”的谱了。也很容易将自己置于更被动的状态——这一次可以“撂挑子”,下一次怎么办?

另一方面,与多地业主的效仿跟进不同,宣称“这件事对整个物业行业的负面影响太大”的万科物业,却并未听说引来“同僚”的“效仿”。对比之下,这也足以说明一些问题。

所以,西部城事是真心希望此事最终能够“以和为贵”,双方坐下来解决。“撂挑子”对万科物业未必有利,对整个行业来讲,此风也真的不可长。

02

作为行业老大,万科物业的一举一动自然难免让外界放大其自身的问题。

今年已成立30年的万科物业,其实很早就对外透露过“分拆上市”的消息。

但眼看“兄弟们”都成功上市,或者迈出实质性步伐,万科物业反倒显得“退缩”了:

统计显示,去年共有12家物管企业上市;今年上半年,6家成功上市,更有10家物管企业递交了上市申请书。

房企们不约而同地扎堆分拆物业上市,原因并不难理解。

首先,上市当然是为了“资本”。尤其是在最近房企遭遇3条红线的大背景下,未来分拆物业上市的选择将更为普遍。

简单理解,分拆物业上市,实际就是给公司再造一个融资平台,可以有效缓解房企的资金压力。今年整体的融资收紧,且调控加码,分拆物业上市自然成了不少房企应对资金压力为数不多的选择。

当然,这也确实是中国房地产市场发展到一定规模后的必然。

从中指数据的统计看,去年中国前20强房企的销售额都突破了1000亿。这意味着很多房企已经积累了相当多的物业客户,将这一块的业务分拆上市,实际就是对既有资源的一种“变现”。

如果说在过去,相当多房企的物业市场规模都还有限,难以单独撑起上市公司,那么经历了近几年的快速扩张,不少房企目前时机已经成熟了。

另外,还有一个非常重要的点,房企分拆物业上市,也给自己增加了一个新的业务板块——服务业。

过去说到开发商,总是觉得人家就是建房子、卖房子的,但是物业却是服务业。从这个角度看,也算是房企产业结构的自我升级。并且,它也符合这几年不少房企的“轻资产”发展趋势。

所以,房企分拆物业上市,在这一两年呈现出加速的趋势,其实是内外因共同塑造的结果。并且可以预期,目前还只是开始。

03

但是,市场前景看涨,并不一定能“躺着赚钱”。

据克而瑞数据,截至2019年末,万科物业在管总面积为4.38亿平方米,稳居物管行业第一。并且万科也被称为是唯一一家营收、品牌价值双百亿物业企业。

但如这次锦旗风波所示,越来越多的房企发力物业,业主的诉求越来越高,物业市场的格局还远未到定型阶段,万科的“老大”并不好当。

2018年,万科董事会主席郁亮就万科物业上市问题作出正面回应——“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”

并且,郁亮认为:

然而,就在万科物业“静等”千亿目标到来的同时,今年5月12日,碧桂园服务率先成为国内首家市值破千亿的物业公司。

营收方面,2019年碧桂园服务为96.449亿元,万科物业则首次突破100亿,依然居行业第一。

但今年上半年,碧桂园服务与万科物业的营收差距已经缩小到5亿左右。今年万科物业的“老大”头衔是否要被让出,实在不好说。

另外,来自乐居 财经 的数据显示,万科物业虽然营收规模领先于整个行业,但其对应的成本增速一直高于营收增速:

甚至,今年上半年,万科物业毛利率已经低于碧桂园服务毛利率5个点以上。

04

一定程度上说,作为老牌物业,万科物业目前已经处于 “守擂”的状态,而其他房企物业新势力的来势汹汹,则直接发起了挑战。

对万科来说,这几年销售规模连续被恒大、碧桂园超越,甚至融创也迅速逼近,这对物业的未来扩张其实并非好消息。

相对房企格局的大势已定,各家房企在物业上的“厮杀”才刚刚开始。这是一个可塑度很高的领域。

而行业“老大”万科物业遭遇的送“锦旗”风波,也足以证明消费者对物业服务的整体满意度仍有待提升。

这对行业来说,其实是压力与机遇并存。压力在于,即便如万科物业这样的头部品牌,也要面临“出局”的可能性;机遇在于,所有的物业公司,都有机会站到更高的位置。

万科那年上市「万科38年历史上的首次分拆上市」

万科物业上市对万科股价影响

从财务角度来看,物业分拆上市属于中性,从情绪角度来看,分拆无疑是利好,毕竟万科的市值已经严重超跌,需要反弹修复,这次的物业分拆就给了一个契机。万科物业成立于1990年。以住宅物业为主提供高品质服。连续十年蝉联行业百强TOP1。作为中国物业管理行业的领跑者,万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好,围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。万科物业服务项目:包括多层小区、高层大厦、别墅、写字楼、社区商业、政府公共物业等多种类型。业务范围涵盖小区前期规划、秩序维护与清洁服务、园艺绿化设计及养护、设施设备集约化管理、楼宇智能化设计与施工、会所经营、房产经纪、家居装饰、社区资源经营等诸多领域。万科物业秉承“全心全意全为您”的服务宗旨,坚持“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”质量方针,始终以客户需求为导向,致力为客户提供全面优质物业服务的同时不断创新物业服务模式。近年来万科物业以“懂生活、识品质、汇聚幸福”为核心理念,在“安全、环境、设备设施管理”等传统物业服务工作基础上,又推出“文化、健康、教娱、居家”等诸多创新服务内容。深耕客户资源经营,通过会所、租售中心、社区食堂、长者服务中心、四点半学校等社区配套经营,为不同需求的客户提供差异化的服务,从而使居住者因社区生活而产生持续的幸福感。在“安心、参与、信任、共生”的理念下,未来万科物业将致力于搭建一个幸福的平台,这里有快乐工作的员工,有彼此信任的邻里,有志同道合的合作伙伴,万科物业不仅在提供服务,更在营造幸福。万科物业将以至诚和创新行动成就百万人的居住梦想,构筑社区幸福家园。

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