房企的救命药已来。
昨日，地产股全线飘红，掀起涨停潮。
天房发展、渝开发、中交地产、阳光城、万科等约40股涨停，房地产开发、房地产服务板块分别上涨6.54%和5.4%。
原因是前天下午，针对房地产市场的“第三支箭”政策落地。
消息一出，惊动地产界。在来自专家、各媒体的解读中，出现了“震撼性利好”“史诗级利好”“接近历史最宽松时期”等词汇。
究竟是什么政策威力这么大？“第三支箭”究竟啥意思？“第一支箭”和“第二支箭”又是什么？
先说“三支箭”。
这个概念在2018年提出，主要指的是人民银行同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资。
▶▷ 第一支箭：信贷融资。
简单说就是鼓励金融机构增加对民营企业的信贷投放，这方面已经陆陆续续出了一些政策。
比如，11月24日，人民银行、银保监会发布通知，从保持房地产融资平稳有序、做好“保交楼”金融服务等六方面提出16项具体措施，即“金融16条”，就属于“第一支箭”范畴。
目前，已经有国有银行出手，为那些优质房企提供融资。
▶▷ 第二支箭：债券融资。
11月8日，交易商协会发布消息，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。目前已披露的增信发债企业已有多家房企。
▶▷ 第三支箭：股权融资。
1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策；
4. 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；
5. 积极发挥私募股权投资基金作用。
前脚政策刚出，第二天（11月29日）就有案例落地，房地产百强企业福星股份发布公告，拟筹划非公开发行股票计划。
三箭齐发，全力救房企。
归根结底，就是“给钱”“给房企输血”。
今年楼市持续低迷，房企更是债务爆雷、楼盘烂尾，说到底还是被“资金”二字扼住喉咙。
房企能否穿越这个寒冬，拼的就是能否撑得住。
所以，三支箭政策是一剂“救命药”。这剂“救命药”，不仅要救房企，也面向整个楼市。
今年1—10月，商品房销售面积同比下降22.3%，销售额同比下降26.1%，房地产开发企业到位资金同比下降24.7%，房地产开发投资下降8.8%。
可以说，整个楼市都在等待一个突破口，房企若能慢慢企稳，对整个楼市也将是个好消息。
今年对楼市的利好政策可谓不断，那么到了被业内称为“史诗级”程度的政策，究竟能发挥多大的作用？对楼市走势有何影响？以及大家最关心的是，这个时间点可以买房了吗？
下面我们来看看大头们的分析。
房企的融资渠道有两种：直接融资（即股权融资，发行股票、债券等）和间接融资（获取信贷等）。
2010年4月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求“证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。自那时起，房企不允许在A股上市融资，直接融资的门严严实实地关上了，至今已经12年。
再加上去年以来，在“三道红线”等政策下，房企间接融资也受限制，相当于两扇融资的大门都关上了。
这次“第三支箭”射出，放开了直接融资（除IPO之外）的渠道，上市房企可以在A股再融资，这扇大门打开了。
当然，第一、第二支箭也打开了一些优质房企的间接融资渠道，但仅针对部分优质企业。显然，面向股市的“第三支箭”这扇大门，带来的融资规模更大，成本更低。
这就是在救房企，因为整个楼市靠城投公司、国企托底，作用有限，无法扭转局面，还是得依靠整体房企的力量。
如果房企大片倒闭，或将出现严重的系统性金融风险，再加上地方政府债务、土地财政等多方问题，甚至可能带来多米诺骨牌式的风险。
因此，三支箭的到位，可以说当下房企的资金面相对宽松。
当下的各种政策重在“稳楼市”，但现在尚无法下定论说“楼市见底”。
因为除了房企的局面，还有一个关键因素——老百姓的预期。老百姓对房价反弹的预期形成还需要一段时间。
我认为，对于楼市未来走向，不可一概而论，各地区存在结构性的差异。部分三四线等人口流出的小城市，长期需求低迷；一二线人口流入的热点城市，楼市相对坚挺，刚需很多。
对于购房者，如果在热点城市买房，现在可以看一些较为抗跌板块。一旦楼市企稳，热点城市的抗跌板块会领涨。
目前看房的选择面比较宽，而且许多房企的楼盘品质相比过去高一些，价格也实惠，过去火爆期不可能打折，现在许多房子降价打折，存在捡漏机会。
“第三支箭”的“5项措施”看似很热闹，但对当下的房企解决根本问题没有太多帮助，只适用于一些相对优质的、已经上市的企业缓解资金压力。
对整个的房地产市场，解决不了根本问题。因为现在的根本问题是销售和购房者对于未来的预期。这些问题很难找到答案去解决，所以现在只能尽力避免一些如“龙湖集团”这样的优质房企爆雷，最多也就起到这个作用，能避免市场出现连环踩踏和金融风险。
指望金融机构无限制地投入弹药挽救爆雷房企，我觉得不太可能且作用有限。
有些病入膏肓的房企，资产已经有很大问题了，这种情况下，并购重组也没多大价值。现在地产市场成交不见底，资产的估值也就不见底，谁敢收购？
目前，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。
整体看，房地产行业“缺血”严重，相比之前宽松的政策倾斜向购房者，降低购房者入市压力，这次政策开始宽松房企，意在稳定房企的现金流，救助房企的资金链。
房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，很多房企爆雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用会低于预期。
不过，在11月这一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。
证监会射出的“第三支箭”政策，看似大尺度，史诗级，但仔细分析，能受益的仍然是央企国企和极少数优质的民营企业。
金融领域通常认为流动性危机和资不抵债，只是一步之遥。一旦陷入流动性危机，通过市场重组或者再融资，难度极大，行政手段另论。
这些企业，如果还有优质和坚实的底层资产，早就通过其他途径融资了。因而实际上，已经陷入流动性危机的房企，股价和市值，都很难支撑其通过股权融资。
另外，和所谓的前两支箭（信贷融资和债券融资）一样，对于陷入困境的房企来说，这些融资，在某种意义上都是债务的展期。对它们来说，这只是有限度的续命，而不是真正的治病救命。
真正的治病救命，需要的是市场复苏，销售端带来的回血。
所有这些续命的救市措施，通常只给企业半年到一年的喘息机会，如果市场信心和销售不能恢复到正常，仍然无法解决陷入危机的房企的根本问题。
从国家统计局公布的数据可知，整个房地产市场的销量下滑明显，再加之回款节奏慢，很多房企流动性方面压力很大。
具体看，我认为“第三支箭”5项措施的第二条“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”，对市场的重要性最明显。这条对融资的要求和用途没有做严苛的限制，除了“保交楼，保民生”这些项目的建设以外，还可以补充房企的流动性。
换言之，允许房企还债，灵活度非常高。
“5项措施”的第一条“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”也很重要。一些优质的房企能通过发债、融资的方式渡过难关，但部分房企会在市场优胜劣汰当中被淘汰，而通过重组能减少一些房企被淘汰的风险。
此外，第三条和第五条是配合性的，包括境外市场上市，以及私募股权投资基金。这几年在境外上市和私募都有收窄趋势。随着政策不断推进，我们认为更多企业在这个阶段，谋求境外上市以及更大规模引入私募股权，这两条能对推动行业发展起到明显作用。
在我看来，作用稍弱一点的是第四条政策，这条提到了REITs，但内容是老生常谈，所以对当下房企的救助作用不大。
“5项措施”对于眼下房地产的影响不是立竿见影的，主要解决了供给侧的问题，房企可以暂时渡过资金难关，但是它并不解决需求侧的问题。
换言之，购房者信心还是不够，单一政策对信心的拉动很有限。要通过整体经济面回到相对平稳的水平，以及各种不确定因素一一落实后，大家的购房热情才能恢复，市场才能有序发展。
因此，我们可以推断，“5项措施”对房地产的实际销量暂时不会有明显推动，但房企解决了眼下一时之困，或许会在打折促销方面适当收窄，因此对房价的稳定有一定好处。
融资“三箭齐发”楼市企稳再迎政策利好
记者 孙蔚
资金一直是房企的命脉，在楼市低迷的当下，急需“输血”的房企们迎来了重大利好，时隔6年，被喻为“第三支箭”的上市房企股权融资再开闸。
11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，决定在上市房企股权融资方面调整优化5项措施。具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示，对房企而言，如果融资太困难，就像被扼住咽喉，房地产企业举步维艰。而过多资金流入房地产领域进行投机，则会催生房地产泡沫。房地产融资政策调控与房地产业的发展密切相关，相互促进、相互制约。
近期，地产融资“三支箭”——信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具连发，为房地产市场企稳恢复提供了极大支持。
“当前，房地产市场下行压力持续存在，房企融资的‘第二支箭’在11月已密集落地，但单靠债权融资对房地产行业来说并不能快速渡过难关，因此‘第三支箭’的推进加速意义重大。”58安居客房产研究院分院院长张波接受记者采访时表示，通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的“喘息”机会，积蓄能量穿越困境。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“三箭合一”对于目前融资工作加快推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。“‘第三支箭’相比‘第二支箭’优势在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时可以为房企融资提供充足的渠道。股权融资相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛。”他解释称。
张波进一步分析认为，从具体执行层面来看，允许上市房企非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途表述也较为广泛，主要涉及到项目的开工建设，并可用于债务偿还，对缓解房企的债务压力将非常直接。同时对于涉房上市企业的再融资，明确要求投向主业，这相对存在一定限制，但从现实情况来看，对此类上市公司的影响相对较小。
严跃进表示，房企重组上市工作重启，也是解决房企存量债务过大的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。此外，在重组上市方面，提出“同行业、上下游”整合，实际上也使得建筑类等企业获得重组的机会，有助于促使债务问题在重组中顺利化解。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，此次证监会对房企股权融资支持措施全面，有并购重组、上市房企再融资，还可以应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，通过多种方式支持房企融资。同时，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。
赵秀池表示，伴随着证监会的股权融资“大礼包”发布，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，为楼市提供了多元化融资方式，对“保交楼”、房企兼并重组、化解金融风险，乃至稳定宏观经济，都会起到非常重要的作用，无疑给当前的房地产市场注入了一剂强心针，让人们对楼市的良性循环和健康发展充满期待。
证监会放开特定涉房业务公司在A股融资，将会带来哪些利好？
此次融资可以加快社会资金参与到保交楼，有利于房地产市场稳定持续发展
这意味着政府将加强对房地产市场的监管。现在许多项目已经停止工作。为了更好地保证楼房的交付，当地政府减轻了这些房地产公司的融资压力，同时也为这些房地产企业献血。它希望停止工作的项目能够尽快恢复，以保护这些买家的权益。同时，它还释放了政府，坚持房屋是用于生活，而不是用于投机。为了保持房地产市场的稳定发展，房地产公司的主要活动的融资受到严格限制。
从而使这些房地产公司具有一定的融资能力，更好地服务于稳定的经济市场。例如，该国的制造业或其他行业通过融资获得更好的发展。对于A股融资，一些公司还将减少房地产活动，因为住房收入和利润低于10%。这一切的目的实际上是让消费者对市场充满信心，同时也让人们对房价更加乐观，而不是持观望态度。从长远来看，国庆节期间，监管机构再次放宽了第一套住房的贷款利息要求。
第一套住房贷款利率的下降将不可避免地推动其他退税政策。这项政策的好处必须是周期性的，不能一蹴而就。在积极释放期内，市场复苏可以看出在促进中发挥了一定的作用，这种复苏构成了信心的积累。随着房地产经济的复苏，该国其他经济体也将在移民中发挥作用。虽然目前的房地产市场并不令人印象深刻，但在政府的大力推动下，房地产业务可以缓慢复苏。这一过程不仅需要公司的努力，还需要政府的帮助。
许多地方当局依赖土地政策，由于许多开发商破产，政府的大部分土地被忽视，这也将影响政府的税收收入，形成恶性循环。为了更好地执行土地政策，政府必须增强监管房地产市场的希望，这可以逐步升温房地产市场。
