玩转楼市投资,投资客全款买房不过户

(图片来源:全景图片)

经济观察报 记者 田国宝房间面积不大,大约60平方米,是标准的一居室,主卧内摆放着两排办公桌,被分割成6个工位,中间有隔板阻挡,其中5个工位摆放着台式机或笔记本,电脑屏幕上显示着红绿交织的K线图。

这是一间炒股工作室,位于北京远郊的一栋居民楼内,房子是单燕和她的4个伙伴合租的,每个人每月分摊下来三四百元。

在7月份进入股市之前,他们有着另一个身份:房地产投资客。2018年上半年,他们陆续抛掉了手中的房子,将大部分资金投入股市,“我投了小200万了,我们几个投的加起来有1000万了。”

2017年3月,北京楼市调控政策加码,认房又认贷,并提高了首付比例,投资和投机的空间被挤压了,环京区域相继跟进了政策,随后北京在内的京津冀区域楼市成交和房价逐渐回归理性。

但包括单燕在内的很多投资客被套了。单燕和她的伙伴们均认为房价上涨无望,便清空了多余的房产,“我卖了三套,有两套买得早没有赔钱,有一套亏了80多万,总的来说还是赚了,只是少赚了几百万。”单燕说,“不过,要是房地产税出来,就更不好出手了。”

“抄底股市的最好时机”

单燕年近50,但看起来并不显老,一头短发与她干练的性格很相称。她的职业是一名房地产中介,虽然目前大部分精力由炒房转向炒股,但单燕没放弃中介的本职工作,仍在帮助一些老客户进行交易。

单燕从2006年开始从事房地产销售工作,目前是一名独立房地产经纪人,她和伙伴们的炒房足迹遍及京津冀区域,“现在还剩两套,一套自己住,一套在天津,儿子想毕业后办理落户,不打算卖了。”

2017年“317”之后,单燕曾有过将廊坊地区两套房产出手的念头,但最终职业经验告诉她,无论燕郊还是大厂,都紧邻北京通州副中心,价格不可能下跌,即便下跌也是短暂回调,“当时觉得北三县房价涨到4万元/平米应该没问题。”

低估了“房住不炒”政策的决心和能量,单燕错过了最佳的出手时机,“当时价格卖2.8万一点问题都没有,最终(单价)少卖了1万。”单燕不仅没有出手,还以每平方米2.7万元的价格入手了一套。

2017年6月,廊坊地区以区县为单位的限购政策落地,非本区县户籍购房者需要提供三年社保或者纳税证明,政策出台至今,交易量萎缩了九成,房价一路下滑,部分区域房价跌幅超过30%。“三年社保政策实施后,房子已经不好卖了,想要卖掉,就需要降价。”单燕说,当时侥幸心理占据上风,脱手机会再一次错过。

此后,部分投资客因还不上月供而割肉抛售,导致成交价格不断向下,到2017年底和2018年初,价格已经下探到约2万元/平方米,而且趋势不减。

2018年春节后,单燕下定了套现的决心,“‘两会’的时候,房地产税的讨论比较热烈,现在成交本来就不好,房地产税出来后,就更不好出手了,还不如早点套现,拿钱干点别的。”到6月,单燕清空了三套房产。

5人中,单燕是亏得最少的,单燕口中的张姐累计抛售了5套环京房产,“当时都是全款买的,还好没有贷款,有贷款的话就不好出手了。”单燕告诉经济观察报记者,张姐一共亏损了400多万元,套现出700多万元的现金。

一些按揭的投资客面临进退两难的境地,“卖房先得还尾款、解押,但是卖房的钱连还尾款都不够,还得自己贴钱。”单燕表示,类似的情况,在京津冀楼市投资客中并不鲜见。

单燕和她的伙伴们之所以在亏损情况下套现,一个主要原因是认为当前是抄底股市的最佳时机,“现在的股市行情好比当年通州房价两三千的时候,几年后说不定不比楼市差,但炒房以后肯定是没戏了。”

单燕表示,这几年在楼市折腾资本,主要得益于在房价低的时候买了几套房,“四五千买的,一万多卖了,一万二三买的,两万再卖了,这几年钱就是这么赚下来的,股市和楼市一个道理。”

没有人想到房价会下跌

与单燕等5人割肉套现不同,王慧群的楼市投资经历堪称经典,其在2016年下半年环京楼市行情最火爆的时候,陆续以2.6万元均价抛售了环京所有房产,并在北京入手了一套400多平方米的豪宅。

之所以称之为经典,不仅因为王慧群套现赶上了一个相对高点,而且在北京的入市价格也恰巧遇到一个阶段性的低点,“北京的房子开始还月供的时候,价格已经翻番了,到现在已经涨了两倍。”王慧群表示。

2017年底,环京房价经历一轮下跌后,王慧群认为已经到了抄底的时候,以2.2万元价格在燕郊购买了一套两居室,这个回马枪被他称为楼市投资生涯中最大的败笔,该房产目前价格下跌了三分之一。

王慧群是自由职业者,妻子在一家外企任高管,最近妻子打算换工作,如果换工作失败,房子便面临断供的危机,所以王慧群将燕郊的房子委托给单燕出售,“卖140万元,给我40万现金就行了。”这意味王慧群亏损20万元首付及近一年的按揭。

单燕介绍,在环京的楼市投资客中,房地产销售和中介人员押房、炒房现象非常普遍,“说实话,干销售光靠提成赚不了多少钱,主要还是靠倒腾房子,行情好的时候,押几个月就能赚一大笔。”单燕表示。

单燕告诉经济观察报记者,中介或销售是楼市交易过程各种信息的汇聚地,对市场供需情况和交易价格了如指掌,“看着自己经手的房子一转手赚几十万,手里有钱的,肯定会投进去的。即便是刚入行的新手们,也会几个人一起投资一套房子。”

从2006年进入中介行业开始,单燕就是房地产投资领域的常客,已经记不清自己倒腾过多少套房子了,“手里有钱,遇到低价房源,肯定要自己拿下来,价格上涨就出手,行情好的时候,能倒腾的人,一年赚百十来万很轻松。”

押房的操作是,一手房先交订金或首付,把房子圈定,然后利用自己的中介身份进行销售;二手房则签合同而不过户,等找到下一个买家再交易过户。

押房有利有弊,好处是不仅压缩了交易周期,而且也能省下一笔不菲的交易费用。坏处是,如果房价上涨较快,可能会遭遇卖家违约。

刚入行的销售和中介通常会合伙投资房产,几个人凑钱共同投资一套房子或几套房子,等出售套现后再进行分成,在楼市火爆的时候,一些中介人员也会通过小额贷等方式筹集资金。

目前环京投资客中受到冲击最大的也是这些新手们,既包括刚入行的中介和销售,也包括刚尝到炒房甜头的新手炒房客,“最惨的月供还不起,欠一屁股高利贷,房子又出不了手。”单燕表示。

被挤出的投资客

2018年以来,经过一轮降杠杆,国内主流开发商负债率普遍下降,但一些国际评级机构依然下调了部分龙头房企的评级,其中一个重要理由就是这些房企土地储备与当前市场消化能力并不匹配。

贝壳研究院最新报告显示,三季度以来,全国重点城市二手房成交普遍回落,均价趋稳或下跌,买卖双方信心不足,价格上涨预期出现松动。三季度全国11个重点城市成交量环比下滑33%。

中国房地产业协会数据显示,截至10月9日,近一个月北京二手房成交均价同比下跌6.06%,天津跌幅为3.8%,河北石家庄、保定和廊坊跌幅分别为5.09%、6.02%和15.39%。其他区域只有上海同比出现小幅下跌。

值得关注的是,虽然其他区域多数城市房价同比仍在上涨,但环比已经开始出现下跌。贝壳研究院数据显示,三季度成都和青岛成交均价环比下跌8%和6%,上海下跌5.6%,其中上海已经连续17个月环比下跌,青岛连续4个月环比下跌。

从8月开始,100个城市月度挂牌价环比下跌城市增多,从7月19个增加至8月份的47个。二手房成交量方面,三季度青岛和天津下滑幅度超过50%,北京下滑了35%,深圳下滑了42%。其中青岛成交量连续6个月下滑,杭州连续5个月下滑。

如果说炒房客单燕离开楼市转战股市是因为投资风向变化,王慧群割肉套现更多是出于资产安全的需要,目前他在燕郊的房产非但没有升值,而且每月还需要偿还月供,“现在出手也就亏损三四十万,不卖的话就还得往里扔钱。”

(应受访者要求,文中单燕和王慧群为化名)

玩转楼市投资,投资客全款买房不过户

据悉,深圳部分银行上调房贷利率,都有哪些银行进行了调整?

     深圳的大部分银行,包括四大行在内(建行、工行、农行、中行)房贷利率主要还是保持在基准利率上浮15%的标准,但中国银行的优质客户则可享受基准利率上浮13%的优惠。在房贷利率有下调的几家银行中,北京银行为基准利率上浮10%,招商银行为上浮12%,邮储银行为上浮12%,其余江苏银行、中信银行亦有不同程度的下调,但基本在10%以上。 

       从11月中下旬开始,北京银行深圳分行率先将首套房贷利率从基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%,随后招商银行、江苏银行、邮储银行等少数几家银行深圳分行下调了利率。因为7·31政策后深圳楼市连续几个月成交量下跌,楼市一片冷清,此时部分银行集中下调房贷利率,自然容易让人将两者视为前因后果,甚至有声音认为银行下调房贷利率是为了救市。但南都记者了解到,虽然目前楼市成交量下滑,可能会影响到部分银行的个贷业务,但部分银行选择在11月份下调房贷利率,主要并非救市,而是储备明年初的业务量。 

1:短期的调整行为,利率上浮15%仍是主流

       目前来看,深圳的大部分银行,包括四大行在内房贷利率主要还是保持在基准利率上浮15%的标准,但中国银行的优质客户则可享受基准利率上浮13%的优惠。在房贷利率有下调的几家银行中,北京银行为基准利率上浮10%,招商银行为上浮12%,邮储银行为上浮12%,其余江苏银行、中信银行亦有不同程度的下调,但基本在10%以上。 乐有家按揭部副总经理李想中指出,各银行分行有一个可弹性调整房贷利率的区间,目前房贷利率下调了的几家银行均较为低调,也并未主动对外宣传,因此大概率会是短期的调整行为,不排除明年一季度就会视业务情况再重新上调。

2:会刺激部分观望的刚需客入市,促进成交量

     据悉,目前深圳购房者的贷款额度一般在300-500万元左右,按300万贷款30年来算,利率下调5%后,购房者每年少付的利息在5000元上下。一方面,部分银行房贷利率调整,利息有优惠;另一方面,年末开发商为了完成销售目标,增加回款,也会在价格上作出一定优惠让步。而在7·31政策出台后,大部分投资客被挤出深圳楼市,目前有购房需求的基本以刚需客为主,近几个月成交量下滑,已经累积了部分需求。

玩转楼市投资,投资客全款买房不过户

楼市新政隔靴搔痒?被套牢投资客:宁要深圳一张床,不要大亚湾海景房

“大亚湾的水,是深圳买房人的泪。”投资客文龙向作者感叹道。

自嘲重仓大亚湾血亏的文龙是深圳投资客的缩影,尽管国家统计局数据显示惠州房价已经上涨,但由于惠阳大亚湾难转手的问题仍未改变,“有价无市”的局面令投资客被深度“套牢”。

大亚湾和惠阳是深圳人最为熟知的区域,不仅因为大亚湾核电站(实际在深圳大鹏),还因曾经“鬼城”称号不绝于耳,饱受争议。

继深圳、东莞楼市限购加码,这里的楼市也开始“限购”。“新购住房三年限售,重点片区(惠阳、大亚湾)暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。”被住建部约谈11天后,惠州意料之内也跟进了调控,选择在惠阳大亚湾进行分区限购。

市场人士透露,从限购政策威力来看,没把成交火热的惠城区和仲恺高新区纳入重点片区,未免有点“隔靴搔痒”。也有业界解读,限价威力半年就会显现,潮水退了才知道谁在裸泳。

惠州新政是精准调控还是隔靴搔痒

惠州正式进入“限购时代”,源于立秋第三天出台的这份文件。

8月9日零时整,惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,惠州楼市调控新政靴子落地。

重点内容主要包括:限购方面,重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。价格方面,加强新建商品住房预售和价格备案管理;土地方面,建立完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式;

“除此之外,其他政策都是一些表态,没有实质性的内容。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉透露,更加重磅的政策,惠州是不敢出的,惠州楼市需求严重的依赖于深圳的外溢,这次新政已经是惠州能做到的极限。

值得注意的是,这是惠州调控历史以来,首次提出对临深的“重点片区”进行限购,并且明确“非惠州户籍”。在《政策解读》部分条文的说明中,惠州特别提到“重点片区”指的是“大亚湾经济技术开发区、惠阳区”。

然而,目前惠阳大亚湾新房销量占比并未排在惠州市内前列。据乐有家研究中心数据显示,7月惠城区网签全市占比24.1%,排名第一位;仲恺区占比23.4%,排名第二;博罗县占比17.2%,位列第三。

由于惠城区和仲恺高新区未纳入限购重点片区,也被市场认为是“隔靴搔痒”。

对此,美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,惠州楼市承载了深圳大量的外溢需求,在大亚湾和惠阳地区实施限购之后,预计当地楼市将清净许多。

“其实惠州这次政策,更深层次的目的是为了精准打击深圳外溢的热钱。”资深业内人士林波荔如此评价,“重点片区”包含离深圳最近的大亚湾以及惠阳区,而中心区惠城区却不包含的原因,似乎也就能讲得通了。

“宁要深圳一张床,不要大亚湾海景房”

值得注意的是,《通知》要求的“3年限售”从2017年起就已施行,并非新政策。此次文件只强调要“严格执行”,而非延长限售年限。

但这仍意味着,投资期房至少要持有5-8年。未来的二手房市场不管是存量压力还是持有成本都不小。

在易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海看来,惠州二手市场一直平淡,对二手房市场需持有房产证满3年,短期内影响不大,但对于规范市场也是必要的打补丁措施。

对此,投资客文龙也感慨,“大亚湾房子三年就想卖掉,难于上青天。”

由于大亚湾不限购,此前房价上涨的背后,有着众多炒房的幕后推手。然而,智讯财经实地走访惠州大亚湾发现,由于投资型的住宅比重极大,除了个别相对成熟的大盘之外,大亚湾有相当一部分楼盘的入住率不超过三成,空置率仍在高位。

大亚湾离深圳距离近,也是文龙看中的最大的利好之一。加上近年来随着大湾区、“大深圳都市圈”等概念的加持,越来越多“粤B”的车开始涌入“临深”不限购的城市惠州大亚湾。据乐有家数据显示,2021年上半年惠州购房者构成中,深圳客占比逾五成,而惠州本地购房者仅占两成左右。

中介机构乐有家统计过深圳客到大亚湾区投资置业的占比高达33%位居榜首。虽然从深圳北站坐高铁到大亚湾的惠州南站仅需21分钟,但候车路上通勤时间成本高,开车往返深圳堵、地铁永远在传闻的规划中,成为不少购房者口中的槽点。外地投资客大多数买预期,不自住,难免陷入了出租难、自住难、想转手更难的困境。

不少人有”面朝大海春暖花开“的海景别墅情节,而要山有山要海有海的大亚湾海景房,被专业投资人士戏称“美景有毒”,也令部分投资客发出“宁要深圳一张床,不要大亚湾海景房”的感慨。

来自乐有家统计数据显示,7月各区网签均呈下降趋势,其中大亚湾区网签897套,环比49.09%,跌幅全惠州市最大。

“惠州二手房交易实在太难转手了。”资深置业顾问大卫也指出,现在惠州限购政策挺好的,最起码政策上给购房者规避了掉坑的伤害没有那么大,只能受一次伤害。

32岁的惠州中介叶晨向智讯财经透露,有些二手房虽能够按原价卖出,但评估价不一定能按实际卖价进行评估,买家贷款会受到一定限制。价差不大的情况下,客户还是更愿意买新房。

业内:限购落地后倒逼惠州告别楼市依赖

与深圳、东莞的楼市“僧多粥少”的基本面不同,惠州市场货量充足,存在一定的库存压力。机构数据显示,2021年上半年深莞惠的去化周期,惠州去化时间最长,高达15个月。从成交价格看,上半年惠州一手住宅均价保持稳中微幅上涨的趋势,均价接近12000元/㎡左右。2021上半年惠州市成交64228套,较上半年度环比下降15.7%。

土地市场方面,据业内统计,今年上半年惠州挂牌出让的39宗土地中“地王”频出,个别地块楼面价高达9161元/㎡。目前惠州除核心片区外,房价普遍在9000元/㎡上下。

房价领涨的同时,惠州地价也屡创新高,但市场成交并不乐观。对于这种现象,李宇嘉分析称,与惠州楼市独特属性有关,因为惠州楼市需求严重依赖于深圳外溢。目前,受深圳楼市下行影响,惠州楼市正处于下行周期,房价上涨只是结构性因素。

“此外,目前惠州按揭利率上升到了非常高水平,首套房利率水平为6.82%,二套房利率水平为7.2%。而且,新房和二手房放贷周期都非常长。”李宇嘉判断,限购落地后,未来惠州楼市会开启下行的过程,倒逼惠州告别楼市依赖。

坊间有投资客调侃,“不限购的城市不是好城市”。谈及大湾区接下来是否会有更多的城市加入调控行列,多位业内人士一致认为,调控永远不会有尽头的。

注:文中文龙、叶晨均为化名

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