房子出现裂缝问题
银行第一时间给它打上腻子
防止它卖不出去
至于塌不塌
那是买房人的事
与卖房的无关
在地产民营企业经营和融资均不佳的背景下，楼上推出了信贷、债券、股权三个融资渠道（“三支箭”）的组合套装，支持地产民营企业融资。
其中，第一支箭是信贷支持，第二支箭是民营企业债券融资支持工具，第三支箭是民营企业股权融资支持工具。
一、
地产可以在二级市场融资了
先说这第三支箭。这就是重大利好房地产，11月29日A股三大指数高开高走，房地产板块来了个涨停潮，大A就是最后的买单人，为大A股民，为自己默哀七秒钟。
28日，证监会新闻发言人称，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
网事实上2007年起就没见过地产企业IPO 了，地产公司借壳大概也就是华夏幸福、绿地这绝无仅有的几家。2010年就算是全面叫停地产上市了。反正股权市场是有好几年不碰房地产了。
比如2015年从港股退市并计划A股上市的万达商业，隔壁老王的“算盘”至今未能如愿，而战略投资留给万达商业的时限目前也也所剩不多。2007年，富力地产开启“回A”征程，直至2020年7月，第五次冲击A股IPO再告失败。
不光是IPO，2017年阳光城的70亿元增发申请也一直未能通过，以至于前阳光城董事长朱荣斌曾公开表示，在A股上市的房企很难实现定增。
昨天这政策这里面有五项措施，我顺便附带一下“翻译”：
1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
翻译：机构、一级半投资者、散户们，赶紧来掏钱啊。
2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
翻译：机构、一级半投资者们，赶紧来掏钱啊。
3、调整完善房地产企业境外市场上市政策。
翻译：境外机构、散户们，赶紧来掏钱啊。
4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
翻译：追求中等收益、承担中等风险的散户们，赶紧来掏钱啊。
5、积极发挥私募股权投资基金作用。
翻译：追求高风险高收益的散户们，赶紧来掏钱。
其实说实在的，近两个月一直有猎头给我发来地产公司的投融资岗位邀请，我是表示不屑的。但现在回想这个事情，我似乎有点惊呆了。因为多家百亿私募在相关产业链上已早有布局。市场就是这样，只要股票涨，就有赌棍跟。
现在市场上剩下的“大且不倒”的地产公司，万科、蛇口、龙湖起码满足再融资条件，但人家也就是盈利能力下滑而已，完全不涉及“保交楼，保民生”项目。能融资那就是锦上添花，投行都得挤破头给他们承销。而真需要“保交楼”那些企业，多半也没人会扶。再就是像恒大这样的，我扶不动啊。
二、
银行先拔头筹
再说说第一只箭，银行贷款。央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。据公开信息统计，截至24日晚间（这几天没空拔数据，这数据都够看了），工行、农行、中行、建行、交行、邮储六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。
下面隆重介绍这17家房企。
其中国央企队伍有9支：
保利，华润，招商蛇口，中海，首开，越秀，中交建，华侨城，万科。
民企小朋友有8个：
龙湖、绿城，碧桂园，美的，金辉，金地，合生创展，大华地产。
我一直不看好的碧桂园，居然让我开始感觉他有一线生机？不行，这是错觉！而2022年全国各地招拍挂市场，仅有龙湖一家民企出现在TOP10的榜单里。种种迹象来看，这不仅仅是在救市，更是加大国央企开发商垄断市场的步伐而已。
为什么这么说？你没发现二级开了就是允许房地产债转股了吗？曾经国企玩了一圈，又开始在房地产玩了，不明显吗？我只是好奇下一步会不会是要成立一个专门做房地产的央企了呢？我说的是专门。
A股总市值大约80-90万亿的量级，2000亿的钱砸进去能拉起来多少？老股民都知道咋回事。一样的道理，房地产450万亿的规模，1.2万亿放进去能冒多少泡泡？而且还是意向授信，距离真正的钱进入房企还十万八千里。
如果房企本身就能满足各种放宽条件，银行为什么之前不放款呢？这几家获得授信的民营地产，就算是获得了免死金牌，那些没有获得授信的民营企业，最近该过的心惊肉跳了。从现在的情况来分析，保地产保优质房企是目前央妈的一个工作重点。
三、
伟大的中国股民
说回第二只箭，债券融资。11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
受这个利好刺激，地产板又活跃起来了，当然，主要集中在港股。这个没什么太多说的，因为远没有第三支箭五件套来得刺激。
这五件套意味着资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，可以帮助濒临破产、希望退出的民营房地产企业进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业整合加速。这一招厉害之处在于风险不是让某个个体承担，而是全体股民承担，股民的钱来补房企债务窟窿。也因此，这个措施最有效果。
四、
地产驱动模式如何变化？
房地产旧模式：政府出地，居民出资共同建设、经营城市经济。在这个过程中，城市经济高速发展，人口大量迁移到核心城市，房价不断上涨从而形成巨大的资本池（其中大部分是债务）。这个巨额资本池，一方面源源不断吸引居民买房，投入更多的储蓄和杠杆，另一方面也为地方政府发展基础设施建设、招商引资提供强大的融资环境。
如果把一座城市比作一家企业的话，那么居民好比杠杆炒股，通过买房的形式买入这座城市的“股票”，与城市同利益共存亡，而城市政府则利用“土地”作为股权抵押物，吸引居民来投资买房，即“入股”。
地方政府所融资金——土地出让金，类似于企业“创业投资资金”，投资于各类基础设施、产业园区、公共环境建设等，实现GDP和税收的高增长，从而赢得“城市股价”——房价的持续上涨，进而吸引更多居民涌入，形成城市发展和房价上涨的正向循环。
这也是为什么，过去二十多年，我国房价能够形成周期性的螺旋式上涨，好几年都出现过房价“越调越涨”的情况。
然而，这个过程中，风险开始积累——居民整体债务水平不断攀高，家庭必须在按揭贷款期限的二十到三十年间持续拥有不断上涨的薪资，才能把债务还清。但从全球历史角度看，一国经济维持二三十年的持续高速发展几乎不可能。
这种釜底抽薪的后果，就是城市政府过去旧模式的彻底破产，未来取而代之的，很可能是“大财政投资驱动模式”。也就是说，地方政府不可能从老百姓买房获得融资，更多回归到依赖税收，以及中央和地方的财政支出。这也是房地产行业未来主导力量可能从民营企业转向国企的底层原因。
五、
地产现阶段的僵局
房地产的杠杆已经很高，找人接盘，居民不接，那么银行来接，但银行接了银行就有风险，因为抵押物如今价格不稳，有些地方是政策力量拖着虚高的房价，因为怕地价崩了，财政受影响。所以，僵局产生了。
如果能完成保交楼，只管交付就可以让房企破产清算，消灭杠杆。但问题在于，一个项目的债务可能错综复杂，一家银行让你退出，不保证另一家不找你清算。
我很早也说过软着陆，但杠杆太高了，这个时间已经无法估量。同时，我们无法短期摆脱土地财政，真要摆脱可能屁股要歪。硬着陆的话就需要大批企业破产，这来得最快。这种方式对于老百姓是真的痛，股市和债市，都会是最后风险的垃圾桶。
我觉得比较痛苦的，是一些地方上的举措。比如，湖北荆门对稳楼市新政征求意见，其中包括在校生在中心城区购新房给予购房补贴。这不就是挖韭菜根嘛？
在校学生哪儿来的钱给首付？还不就是靠爸妈来给，可现在经济形势不好，能买的早买了，难道要一个学生还没有走出校园先绑上沉重的房贷？当初不让贷款机构给学生放贷款，现在这是什么新形式的校园贷吗？
虽然我知道各地出台政策的意义，就是房地产不让打价格战嘛，什么都能降价，唯独房价不能降。出于财政收入、房企稳定、保交楼的考虑，我能理解，那也麻烦出文件的时候动点脑子，想想你是在为谁服务。
终章、
写在最后的期待
毫无疑问可预见的是，现房时代来临，租房时代来临，地方要精打细算的使用土地了。不过后续的变化还要看国资到底怎么整合房地产这些企业，前面也说过了。
那些只在嘴上得到过支持的实体制造业；那些经常被拉去开会却艰难度日的小微企业；那些资金链无比紧张的批发商；那些半死不活的个体户，什么时候才能得到这种程度的支持？哪怕只有这种程度支持的一半。
今天的视频来自知创图谱的制作
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【你现在会买房吗？】
阮师傅观察产业经济分析师、投资机构合伙人。拥有一个专业的商业、法律、财税审、尽调团队。途穷哭，得道笑；千金散，爱交友；读书看报、诗酒风流；腿长一二六，古典生活家。318篇原创内容
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