如果把中国两个最大的与老百姓息息相关的的市场–房地产市场与A股市场近20年的走势图与美股对比一下会非常有意思，中国的房地产市场价格近20年一路上涨和美股如出一辙，但反观A股则是涨多跌少。中国的经济近20年均保持了世界少有的高速增长，明明股市才是经济的晴雨表，但为什么中国股市和中国经济走势南辕北辙呢？是经济虚高了还是股市低估了？我认为都不是，中国改革开放以来的经济成就举世瞩目，本身就是一个奇迹，而股市作为自身的导向也没有问题，要想回答这个问题，还是要回归到经济发展模式的问题
三、房地产的未来–一切都有假如
要对未来的房地产市场进行预测，我们应该搞清楚几个核心问题，以下几个问题有了答案，至少在大势上不会判断错误。
1、房子到底是用来干什么的
居住：
房子最根本的属性还是居住，根据国家住建部的数据：2019年时全国城镇人口的人均住房面积达到了39.8平方米而农村的人均居住面积已经达到了48.9平方米，这是能查到的官方最新数据，预计截至2021年末，考虑到近两年的人口增长率和房屋建造速度，这个数据应该超过了42和50。那么人均住房面积42平方米在世界范围内大概是什么水平呢，略低于美国、澳大利亚，与德国、法国持平，高于日本。也就是说目前我们国家人均居住面积水平已经达到了发达国家的水平。
那么对于居住这个基本属性来说，国内的房地产市场已经足够满足全国人民，剩下的问题是两个：居住品质和两极分化。
虽然我们的居住面积与发达国家相差无几，但是居住品质还是远远低于的，我国目前的住房绝大部分是高层楼房，还有少部分砖混低矮楼房，以及更少部分的洋房别墅，这与发达国家的水平相差较大。所以未来改善性的居住需求还会持续释放，这个应该是维持房地产市场的重要方向。这个改善性需求会体现在单户面积、产品属性（洋房、叠拼、独栋）、小区品质等等，住宅行业的品质内卷高潮，不可避免地要到来，未来开发商会越来越对项目的品质下功夫，从户型设计、小区绿化、社区智能化、房子外观设计等等各个方面都会越来越精益求精，这个将是未来房企能否生存的核心竞争力。
两级分化的问题即是流动性的问题，二八定律可能在住宅市场上也存在，房屋更多地集中在少数人手中，人均面积数据在微观层面上是完全失真的，少数人手中持有大量的住房，而大部分人还需要租房。当房地产市场的投资属性逐渐褪去，这部分人必然会将手中持有的多余房产变现，这个时候时候 过程其实才是房地产的灰犀牛，而且很难控制。地产商、金融机构、地方政府这几方是政策可控的，如同股市里的社保基金、公募基金等机构投资者，而大量个人房产投资者是无法控制的，群体性行为明显，如同股市中的散户，如果下跌趋势确立，会不计成本的抛售。目前政府采取的限购限售其实就是阻止这种情况的堵两头，防止个人囤房也防止抛售，阻止趋势。
未来，限购限售政策将持续存在，且随着地产投资属性的褪去和改善型投资门槛的提高，限购的边际效应越来越低，直至无效。但限售将会持续发挥作用，并成为保障市场稳定的重要工具。
投资：
过去20年，中国家庭80%的资产是房子，而房子的价格也证明了自己作为国内投资第一标的的实力，但任何事物都没有永远上涨的道理，在上一篇里已经分析了诸多因素。当前无论是在政府层面还是居民心理层面，房子的投资信仰已开始动摇。
未来，限购限售政策将持续存在，且随着地产投资属性的褪去和改善型投资门槛的提高，限购的边际效应越来越低，直至无效。但限售将会持续发挥作用，并成为保障市场稳定的重要工具。
预期
政府收入
2、影响房地产走向的几个确定性因素
房地产税
在上一篇里已经详细说明，在此不再累述，房地产税的落地只是时间问题。
人口出生率
2021年年末全国人口141260万人，比上年末增加48万人。全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。1062万的出生人口，创下了70年来新低，比2016年下降了43.6%
在上世纪70年代以前，中国的总和生育率（后称生育率）一度超过6，而第十次人口普查数据显示，2020年，这一数据已经跌至1.3——进入全球生育率最低的国家行列。
在出生人口持续下降的同时，我国的老龄化程度也在不断加深。国家统计局的数据显示，2021年我国60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%，其中65岁及以上人口20056万人，占全国人口的14.2%。
按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。按照这个标准，2021年，我国已经进入到深度老龄化社会。
购买力
人类的本能
综上几个问题，其实脉络很清晰，宏观上人口拐点到来、房地产税落地两大长期利空因素已基本限制了未来房地产上涨的想象空间，微观层面上购买力不足也导致房地产的活跃度不会再有大的变化，顶层设计上我们国家经济发展模式由粗放式的加工制造业 基建投资逐渐转向技术升级、信息化赋能和科技创新。这几个方面都决定了未来房地产行业的发展空间不会太大。
目前房地产投资下滑拖累整体经济的困境是顶层不得不考虑的问题，在疫情冲击和外部环境不利的当前形势下，仍给与了房地产行业较大的政策空间。
絮絮叨叨写了三篇，最后简单做个总结，房地产行业确定已经进入了下行通道，房企未来的内卷将围绕品质升级或者产能出海。对个人来说，地产的投资属性基本消失，保值能力也要看房子的位置和属性，李嘉诚的那句“决定房产升值的第一是地段第二是地段第三还是地段”在未来会愈发应验，一线城市的改善性住房和豪宅跑赢通胀基本没有问题，二线城市的优质房产勉强能够保值，其他城市会面临较大压力。
房地产行业现状与未来
房地产行业现状与未来如下：
从现在整体的情况来看，住宅依旧是很多人投资的一个重点，而且一线城市的住宅用地出让金占比也是在慢慢增长，房地产行业的获利空间依旧是比较大的，不过竞争也是越来越激烈了。
未来各地方的房价依旧是会呈现上升的趋势，不过由于相关政策的影响，所以竞争肯定是要激烈一些，在未来城市化的进程将会加快，所以也会带动房地产的需求增长，而且小户型的房子将会成为重中之重，如果打算投身房地产的话，还是需要慎重考虑。
房地产发展的影响因素
1、供需关系。当供给大于需求，商品价格就会下跌，当需求大于供给，那商品价格就会上升，这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品，就遵守商品经济的规律，肯定受到供需的影响。
2、成本因素。房地产作为商品要受成本制约，成本越高，价格越高。房地产企业想要获得利润，房价必须要高于成本。推高房价的不仅仅是供需。随着地方政府债务的增加，很多地方政府不得不通过卖地来增加财政收入，地价的增加导致房地产的成本增加，也一定程度上推高了房价。
3、政策因素。政府的干预对经济发展起着重要作用，房地产作为商品经济的重要组成部分，政府政策对房地产的影响至关重要。政策因素又包括货币政策、财政政策及各类产业发展政策等。
房地产三大转变是什么?
第一大转变：闭眼炒房的时代已经过去
现在房地产市场已经开始出现分化，现在的房地产市场跟以前已经不一样。以前很多城市的房价比较低，很多人都开始选择炒房赚钱，在这样的情况下，房价一路上涨。但是现在的情况开始变得不一样，房价有涨有落。
第二大转变：楼市正在从卖方市场转换成买方市场
房子也是商品，价格跟市场供求关系会发生变化。现在根据调查数据显示，现在中国96%的城镇家庭已经拥有一套属于自己的住房，城市的房子已经足够满足城镇居民的住房需求，拥有两套住房的家庭占比为62.7%，对于现在来说，城镇居民基本上都不缺房子住，如果不是投资，那么现在大多数购房者都是外来人员。
第三大转变楼市迎来负利时代
曾经很多人都认为房子是只赚不赔的，但是任何商品的价格都是受市场需求变化而变化的。房地产市场也不例外。在这样的情况下，现在炒房客想要盈利真的很难。
很多开发商也是高负债运营。现在房地产市场不景气，房子销售比较慢，资金回笼比较慢，开发商都是找银行贷款开发建设房地产，如果不能快速回笼资金偿还贷款，银行贷款利息也是非常高的，开发商想要盈利也比较困难。
