研值组【解盘新高股】系列第十期
文│研值组 Jessica
编│研值组 Jessica
12月16日，市场震荡盘整，共64家公司创阶段新高。
陆家嘴（600663）就是阶段新高中的一员，当日上涨9.99%，收报11.01元/股。
研值君今日挑选这家公司解盘，因为它是第一家“吃螃蟹”的房企，并购重组注入优质资产，受益地产政策支持。
第一个涨停板
陆家嘴，1993年6月28日上市。
由于上市时间过于久远，之前的股价表现没有太多回溯意义。大体来看，股价在1994年、1997年、2007年、2009年、2013年、2015年、2019年、2020年、2021年都有过短期内不错的表现。
这些年份基本对应近期的几轮大小牛市。
只不过陆家嘴的股价，可谓是，来也匆匆，去也匆匆。短期快速、大幅的上涨，都对应了之后相同的下跌。
因此，即使上市多年，陆家嘴的股价依然是平平无奇，横向盘整。
2022年以来，陆家嘴股价仅上涨6.62%。即使今年陆续出台了“地产三支箭”，事实来看，公司股价对房地产支持政策的反应总体不太敏感。
但是，谁说只有45度向上的股价才能赚钱？
2022年11月，也是受“第三支箭”重磅落地消息的刺激，市场整体触底，开启了一轮小幅反弹。期间，陆家嘴股价上涨20.86%。
2022年12月1日晚，陆家嘴公告称，控股股东陆家嘴集团正在筹划涉及本公司的重大资产重组事宜。公司拟通过发行股份及支付现金方式，购买控股股东及其控股子公司持有的，位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，股票自2022年12月2日起停牌。
2022年12月16日，陆家嘴复牌第一天，股价封板涨停，成交量19.07万手，换手率为0.65%。
从均线来看，2022年11月29日，陆家嘴股价已突破120日均线和年线，正式跨越牛熊分界线。
目前，陆家嘴已实现复牌后的第一个涨停，也是一年多以来的首次涨停。
第一家“吃螃蟹”的房企
随着“第三支箭”落地，世茂股份、万科、天地源、华夏幸福等众多房企启动再融资的计划。而陆家嘴与众不同的是，它是第一家进行重大资产重组的上市公司。
A股上一次出现此类“涉房”并购重组，还要追溯到2015年的招商蛇口吸收合并招商地产以及绿地控股借壳上市。
此后由于地产政策逐渐趋严，市场再无此类资本运作成功。
早些年，“涉房”资产在A股市场上犹如烫手山芋，不少上市公司为了能够实现再融资，不惜剥离旗下“涉房”资产，实现与房地产业务的切割。
陆家嘴进行重大资产重组公告，意味着时隔7年，“涉房”并购重组“闸门”正式打开，A股涉房并购重组迎来破冰。
陆家嘴此次交易标的公司包括上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司、上海东袤置业有限公司、上海耀龙投资有限公司、上海企荣投资有限公司。交易完成后，公司将持有昌邑公司100%股权、东袤公司60%股权、耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权。
本次交易标的公司系城市综合开发运营业务的具体实施主体，其实际控制人均为浦东新区国资委。产品主要为商业、办公、住宅等地产项目，服务主要为与该等地产项目相关的出租、持续运营、商业管理服务、物业管理服务等。
标的公司持有的地产项目位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区，区位优势较为明显。
陆家嘴表示，通过本次交易，陆家嘴集团将优质资产注入上市公司，有利于上市公司更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营，有利于上市公司做强做大主业、提高资产质量、优化财务结构、提升可持续发展能力。
资金流入
根据最新公布的前十大股东明细，截至12月1日，其中新进入者包括，股票型基金iShares MSCI EM Min Vol Factor ETF和香港中央结算有限公司。
Wind数据显示，截至三季报，基金和陆股通分别持有陆家嘴0.86%和0.56%的股份。
12月16日，陆家嘴融资净买入1421.92万元，显著增加。
风险提示：并购进展不及预期
此栏目仅为研值组复盘解盘，所提及任何观点及个股仅是举例，绝非买卖建议。股市有风险，投资需谨慎。
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地产行业2022：踯躅、彷徨与几个好消息
2022年春节假期已过，大多数地产人已回到岗位开始认真搬砖。对大家而言，刚过去的一年可谓发生了翻天覆地的变化。
过去一年，行业政策持续收紧，融资和负债成为压垮不少明星房企的巨石；这一年，地产人水深火热，甚至有近百人在同一天收到了离职通知；这一年，房企想尽办法卖房自救，“工抵房”横出江湖旋即又迅速遭到禁止。
回望过去是为了更好地迎接未来。在经历了深度洗牌之后，越来越多出现的回暖信号昭示着行业的好消息。
春天，似乎并不遥远了。
01行业：融资困境与房企自救
自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，2021年，房企融资、供需两端持续收紧。
2021年1 3月，房地产融资合规方面的政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷违规入市；4月，上交所和深交所同时发布指引，严控城投公司、若资质企业发行公司债；6月有消息称，中国人民银行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围。彼时，有房企内部人士曾向地产圆周率透露，要求相关房企将商票数据每月上报。
前三季度持续收紧的政策下，部分房企陆续爆发了债务违约。2021年9月以来，恒大多次遭遇债务冲击，房企顶流跌下债务神坛；2021年9月20日深夜，新力控股股价突然暴跌87%。随后的9月30日深夜，新力控股公告称多笔融资出现逾期，董事长张园林所持有的1.49亿股股份也被强制平仓；2021年10月初，花样年控股发布公告称，有一笔2.06亿美元的票据逾期违约；2021年11月初，佳兆业理财产品爆雷、陷入流动性危机等消息刷屏；11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案；12月，阳光城大股东阳光集团发生实质性违约；12月27日晚，华夏幸福披露了债务重组预案。
行业的大趋势传导到营销端，财务稳健、保证交付已然成为一种卖点。比如，鄂州龙湖昱光之城项目在宣传中打出“龙湖集团，财务稳健”的标语。而纽宾凯武汉汉阳区的项目则直接打出“恒大停工，我们不停工”口号。
“保交付”戏剧性成为卖点的背后，揭露的正是下半年以来，部分企业频繁因为资金问题导致停工甚至出现爆雷现象。对于普通购房者而言，掏空六个钱包后，一旦面临项目烂尾，带来的损失将是巨大而不可承受的。
除了花样的宣传噱头，“工抵房”也频频出现。然而，与此前不同的是，这批重磅推出的公抵房多半是房企为了应对“限跌令”，不得已实施的降价销售措施。房企对于回款的需求迫切提升。
02地产人：走马换将背后的无奈
“2021年11月29日被通知遇到了前所未有的困境，无法继续履行劳动合同，答应补偿一个月工资。”直到决定在公共平台记录自己的失业日记，顾南（化名）已经在家躺了一个多月的时间。
顾南是一家房企东莞公司的投资副经理。失业以来，顾南开始频繁地投简历。除了地产行业，他还投资了不少同行业BD职能相关的岗位。“上个星期面试了蔚来的商务拓展，但是没过，最近也投了滴滴、理想 汽车 、小鹏等，也都没有回复，大方向还是寻找别的行业的机会，要找国家政策支持的朝阳行业”。
地产人被离职，已经逐渐成为行业见怪不怪的事情。而其背后，是地产商奋力自救的心酸和无奈。
今年1月16日，中型房企代表中梁表示因组织架构调整，控股集团总部职能将与地产集团总部进行整合，超过300名员工被裁员或转岗。
然而，集团总部要求，全员与1月17日正常出勤，无法出勤的员工要提前报备。也就是说，这300多名员工将在被通知的当天就必须选择转岗或者离职。
虽然企业后来澄清实际上只裁掉了100多人，而且公司会按照法律规定的N+1进行离职补偿，一天内这么多人失去工作，还是让整个行业唏嘘。
除了底层员工，位于中层甚至上层的高管同样面临着不小的挑战。地产圆周率了解到，某些高管实际上并不像想象中的风光。一位号称750万年薪的高管，由于没有完成年度目标，绩效被老板打为0，实际上只能拿到一半，即350万的工资。
据媒体不完全统计，2021年全年共有接近800位高管出现人事变动，其中离职（辞职、退任、免职、退休）高管超过300人。
03展望：政策破冰，拐点将至
对于房地产企业而言，2021年可谓是记忆最深刻的一年。而在经历了踯躅、挫折与谷底的绝望之后，2022年政策端出现的回暖信号也让地产人开始燃起一丝新的希望。在这其中，优质房企将迎来率先发展的机会。
2021年12月初，银保监会表示，现阶段根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。此外，证监会和银行间交易商协会也有消息传出，将支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。
2022年1月初，有房企人士向媒体透露，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
1月6日，承债式并购贷款政策落地。1月12日，招商蛇口率先完成首笔并购类票据的注册，成为今年“第一个吃螃蟹”的房企。
1月27日，在远洋集团投资者会议上，远洋集团管理层透露，并购贷在不纳入“三道红线”后，监管机构以及人民银行旗下的交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款，远洋也在受邀白名单中，公司也在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不会为了并购而并购。同日，万科发行今年首期30亿元中期票据，拟用于商品房项目建设，此次发行利率为2.95%，主体和债项评级结果均为AAA。
除了融资端出现政策缓和，房贷尤其是二手房贷款发放开始加速。根据权威媒体报道，2022年1月上旬，过户到放贷的周期在一周左右。而在放贷难的2021年后半年，这一环节要被拉长至3个月以上。
土地方面，随着杭州第三轮集中供地土拍规则放宽，降地价、涨房价规则之下，土拍热度逆势而上。
冬天过去之后，春天终将会到来，但房地产行业的逻辑，已然发生了翻天覆地的变化。房地产过去依靠高杠杆扩张的模式不再可行，行业日益演变成一个利润固定、偏向基础制造业的行业。深耕区域、小而美的公司或将在这轮 历史 的大洗牌中逃过一劫，国企和优质民企能够获得更多政策上的倾斜。
2022，春天的曙光冒出了一个头。
三大股指集体高开，地产股掀涨停潮，地产股大涨的原因是什么？
今年的A股市场对于大部分股民来说都并不好受，是绿的时间多红的时间少。但是十一月底之际，大盘却意外迎来了一波反弹，包括上证综指、深圳成指以及创业板指在内的三大股指集体高开，而沉寂了许久的地产相关概念股更是领衔上演了一波涨停潮。这究竟是怎么一回事，为什么会突然发生地产股大涨的这么一个情况呢？
小编认为，地产股的这波大涨与刚刚出台的与房地产息息相关的新政策密切相关，那就是证监会对涉及房地产的上市公司的融资难度进行了放宽。一方面，将恢复广大涉房上市公司并购重组及配套融资等资本运营手段；另一方面，还将支持并引导这部分上市企业将所募集到的资金用于政策支持的，诸如经济适用房、棚户区改造之类的房地产业务；最后，还完善了涉房上市公司去境外上市的标准与规则，为他们的融资需求进一步提供了条件。这些政策一出，将极大盘活现有房地产企业的流动性，也保障了其股票在证券市场的活跃度。
在早些时候，由于包括恒大在内的多个“巨无霸”房产出现“暴雷”的情况，全国各地各种烂尾楼一时间层出不穷，证监局也是第一时间停止了这些上市房企的资本市场融资业务，以免在未来出现更大的窟窿。但是房地产企业由于资金回收周期长、建设周期长等原因，客观上也需要大量融资资金支持企业的运转。事实上，自从前次的限制融资令出来之后，各大房企上市公司的股价就陷入不温不火的局面，楼市也开始阴跌。此次的宽松政策无疑是给了市场一剂有力的强心针，这也就不难解释为什么会出现房地产股大涨的情况了。
