房产中介公司与卖方签署《限时独家委托代理合同》，后中介公司为卖方找到合适买方，但卖方以交易条件谈妥为由拒绝签署《房屋买卖合同》，其行为是否构成违约?
如《限时独家委托代理合同》对于房屋买卖交易的条款未详尽约定，导致买卖双方在商谈，并签订《房屋买卖合同》时发生争议，且双方就这些争议最终达成一致意见，从而导致合同未能签署的卖方不构成违约。若《限时独家委托代理合同》对房屋买卖交易条款做了详尽约定，并足以指引和约束买卖双方的情况下，卖方拒绝出售的行为构成违约，应承担违约责任。
独家委托书
具体情况是发生在2016年10月20日，厦门某诚房地产代理有限公司(下称某诚中介公司)与卖方殷某签署《限时独家委托代理合同》，约定卖方殷某将其位于广州市天河区中山大道的一处房屋委托给某诚中介公司独家限时销售，代理期限为2016年10月21日至2016年11月20日;代理销售条件是售价为190万元，买卖双方因交易产生的税费及其他政府缴纳的费用由买方支付，房屋交付日期为买卖双方协商，独家代理的含义为在本合同约定时间内将该房屋售出，同时某诚中介公司支付2000元保证金给卖方殷某。若某诚中介公司在约定时间内将房屋售出，卖方殷某应向其支付本合同约定的佣金，并在签署《房屋买卖合同》当天返还保证金。若某诚中介公司在约定时间内未将房屋售出，则以该保证金对卖方殷某承担全部责任，卖方殷某有权没收该笔保证金。同时合同约定如果卖方殷某违反以下任一条款，必须退还保证金并支付某诚中介公司相当于房屋委托售价5％的违约金:卖方殷某不得以任何理由提高约定的价格或推脱交易…卖方殷某承诺在代理期限内，某诚中介公司取得买方对卖方出售该物业上述条件的购买承诺后，即视为通知卖方殷某，合同即告成立，卖方殷某应按约办理与本次物业出售的有关各项手续和程序等。合同签订后，某诚中介公司向卖方殷某支付2000元保证金。
一般销售委托书
在2016年11月11日，某诚中介公司为卖方殷某找到买方郑某，郑某同意以190万元的价格购买上述房屋，并承诺房屋所有交易税费由自己承担，付款方式为按揭，在2016年11月20日前签署《房屋买卖合同》，同时郑某支付购房诚意金3000元给某诚中介公司。在2016年11月16日，某诚中介公司向卖方殷某发出《催促函》，表明公司已为卖方找到买方，同意以190万元的价格购买房屋，催促其在2016年11月18日前到公司签署《房屋买卖合同》并收取买方支付的诚意金3000元。
2016年11月21日，卖方殷某书面发函给某诚中介公司，主张因某诚中介公司未在限时独家代理期内为自己找到合适买方，现委托期限已过，要求解除与其签署的《限时独家委托代理合同》。某诚中介公司认为卖方殷某因为当时的房价上涨，不想继续出售房屋，在自己为其找到买方的情形下还擅自解除委托合同，刻意寻找借口拒绝出售房屋的行为已经违反了合同约定，遂向法院起诉卖方殷某，要求其返还保证金2000元，并承担等同于房屋委托售价5％的违约金。
而卖方殷某则认为自己在2016年11月15日已经去某诚中介公司处与买方见面商谈房屋买卖事宜，但双方在交楼时间以及给付首期楼款等事关交易的根本问题上并未达成一致，故没有签署成功《房屋买卖合同》，而某诚中介公司在限时委托代理期限内也没有促成双方签订（房屋买卖合同)，存在重大过错，自己有权解除委托合同。
房源委托
双方争议焦点是在某诚中介公司为卖方殷某找到买方的情况下，卖方殷某以交易条件约定不清且无法达成一致为由单方解除《限时独家委托代理合同》的行为是否构成违约?
最终经法院判决审理，法院认为，买卖双方未能签订房屋买卖合同的原因，并不是某诚中介公司没有积极寻找合适的买方，也不是卖方殷某不愿意或拖延交易，其根本原因是《限时独家委托代理合同》对代理销售条件的约定过于简单，无法对买卖双方形成足够的指引和约定，而事后各方亦未能积极协商妥善解决争议，双方对合同的重要条款未尽审慎约定义务，导致产生争议，而对争议双方又未能积极促成，故在合同签订及履行过程中，双方均有一定的过错，责任不可完全归咎于某一方。因此，法院判决回某诚中介公司要求卖方返还保证金以及支付违约金的诉讼请求。
法院判决的依据如下：
首先，某诚中介公司与卖方殷某签订的《限时独家委托代理合同》是否有效的问题。
该《限时独家委托代理合同》是卖方殷某与某诚中介公司在自愿的前提下签署的，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应当严格遵守。
其次，卖方殷某拒绝签署《房屋买卖合同》是否违约的问题。某诚中介公司主张已经按照合同约定为卖方找到符合条件的买方，但卖方不与买方签订买卖合同，构成违约;而卖方认为买卖双方在付款条件上以及交楼条件上并未达成一致，故未签订买卖合同，某诚中介公司并未为自己找到合适买方，系某诚中介公司违约。那究竟是哪方违约了?
从双方签订的《限时独家委托代理合同》可以看出合同仅就房屋买卖的总价款、税费及相关费用的支付这两项约定了明确条件，而对付款方式、期限、办理交易过户手续的时间与程序、房屋交付时间、违约责任等其他足以影响合同是否成立以及交易是否成功的重要条件，均没有进行明确约定，因这些条款为房屋买卖交易的必不可少的条款，若不能达成一致的情况下，将直接导致合同无法继续履行。所以，虽然某诚中介公司找到的买方愿意以190万元的总楼价以及支付买卖双方税费的条件承购该物业，但由于买卖双方因付款方式及交楼时间等问题存在争议，而某诚中介公司也未能促成买卖双方就上述问题达成一致意见，最终导致双方未能签订买卖合同。
再者，《限时独家委托代理合同》系某诚中介公司提供的合同版本，该版本存在明显的缺陷一一对房屋条件约定的过于简单，无法对买卖双方的交易进行明确指引，从而引起买卖双方的严重分歧，某诚中介公司本身就存在过错。
因此，某诚中介公司主张卖方殷某无故拒绝出售房屋的行为构成违约并不能得到支持。
房产中介
而实践中，很多房产中介公司会采取限时独家委托代理的方式来出售房屋，一方面可以享有独家房源，减少竞争对手，另一方面也力争在最短的时间内将房屋出售出去，争取利益最大化。中介公司的这一做法并不违反相关的交易规则，在卖方自愿的情况下，房产中介公司与其签署的独家代理合同也是产生法律效力的，对双方都具有约束力。本案中是由于独家代理合同中的相应条款约定不够全面，对买卖双方没有形成有效指引导致中介公司的诉讼请求才没有得到支持，但这并不能表明在中介公司为卖方找到合适买方之后，卖家拒绝出售的行为都不构成违约，具体情况还是要具体分析，如果限时独家委托代理合同中约定的条款足够详细，足以指引买卖双方签订(房屋买卖合同)而中介公司其后也确实付出了大量人力、物力为卖方找到合适的买方，卖方拒绝出售的行为是违反合同约定，构成违约的，应承担相应的违约责任，而违约责任不仅包括中介公司的实际损失，比如付出的人力、物力损失，还包括因卖方的违约行为导致交易不成而造成中介公司的预期利益损失，比如中介公司可以收取的买卖双方的中介费损失。所以，不管是《独家委托代理合同》还是《限时独家委托代理合同》或是中介公司提供的其他合同范本，都应该对房屋买卖交易的相关条件进行详尽约定，避免出现因约定不明而产生争议的情况。
以上内容属于真实案情编辑，希望能够帮到买卖房子的您，起到借鉴作用的！！！
跟中介签的独家卖房合同，我现在不想卖了会算违约吗–
算违约，可以先和对方协商，对方不同意就需要自己考虑。签订后的合同一般不能反悔，双方应遵循诚实信用原则来履行，不履行合同的一方应承担相应的责任。但存在某些法定变更或合同无效时可以反悔。因此，在反悔之前仔细阅读合同相关条款，尤其是与违约相关的条款，还有就是合同的生效条件。法律分析合同自双方签订之时起成立生效，对双方具有拘束的作为，双方应当切实履行，不得无故违反合同约定。在签订后反悔时，首先可与对方友好协商解除合同，在对方不同意解除合同的情况下，可寻找对方有无约定解除合同的条件以便行使约定解除权，在没有约定的情况下可看是否符合合同法法定解除权的条件，最后确实不想继续履行合同的，可通知或起诉解除合同，承担违约责任，以消灭双方合同权利义务。但特别注意的是，双方在签订合同前一定要充分考虑，签订后一旦反悔的，可能涉及沉重的违约责任。合同法的基本原则，是制定和执行合同法的总的指导思想，是合同法的灵魂。合同法的基本原则，是合同法区别其他法律的标志，集中体现了合同法的基本特征。反悔是需要按照合同的约定进行相关的违约赔偿，因为对方不可能轻易反悔还不需要赔偿。法律依据《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
卖方 和房地产中介独家代理协议签了 感觉是不平等条约怎么办
独家代理不是不平等条约，签了就要按合同覆行，不然就只能承担违约责任。
一、独家代售的好处：
1、 省时、省力：多家公司代理无效客源多，每个客户看房时都要去就浪费了很多时间和精力。
2、 安全、放心：独家代理少了许多中间环节，房主只与一个人联系增加了安全性，也更放心。
3、 利益保障：多家代理时，中介公司为了争取成交往往会首先牺牲您的利益，独家委托，代理方会给您一份平时的实际成交价格，并维护您的利益。
4、 快速的成交：经纪人会全心全意为您服务，独家委托的房产优先打精品广告，并由代理方代为广泛推销，增加成交几率。
二、独家代售的坏处：
1、整个房地产大环境不好时，独家比多家更难销售。
2、有可能让独家的房屋中介吃差价。
3、对于其它中介带来的客户不能成交。
4、成交后需要支付给中介一定的佣金。
