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前两天，各大银行刚刚通过“总对总”的方式对国内各大房地产公司完成了以万亿元计算的授信额度，没想到昨日傍晚的央行又跑出来搞了个“全面降准”释放掉足足五千亿元人民币的长期资金…今天的市场面，充满了投资者的欢歌笑语！
盘后央行公布全面降准
如是种种迹象表明，我们国内的资金流动性开始迎来新一轮的爆发性增长，那我们的房地产是否也将捎带着迎来新的春天呢？还是说我们更应该把资金投入到股票市场里面？
我们先来看看决定房地产市场发展趋势与价格波动的几个要素吧：
一，足够良好的经济基本面，是房地产有效需求得以增长的基础。这几年，我们曾经培养出大量中高收入阶层的互联网行业正处于调整期，对应的中高收入人群不再像以往那样快速增长，反而出现了大量的失业人员。而作为正在从中低端转向高科技市场的制造业依然处于刚起步的阶段，虽然以比亚迪为首的汽车行业在今年提供了大量的研发与技术生产岗位，但对比互联网行业与因为外部需求萎缩、疫情防控而导致大量失业人员甚至倒闭的外贸、餐饮、住宿、与制造业企业还是微不足道的。所以，前三季度我国的GDP增长速度也只有3%。而且四季度以来全国各地疫情多点散发、集中爆发，叠加美元明年继续加息必然导致全球经济在总体上会更加困难，在很大程度上必然将抵消我国流动性增加对于经济增长的积极意义。
从今年到明年初，真正能赚到钱的也就是那些做核酸检测的、建方舱医院的还有就是卖药的少部分人，但我国的总体经济基本面依然配不上“乐观”这个词。也就是说，资金流动性的增加除了能支持“项目完工”之外，市场对于房地产的有效需求并没有同步增加！
二，新建房、存量房与投资需求、刚性需求的博弈，才是造成市场价格波动的核心要素。只有当存量房与新建房的市场供给小于刚性需求、投资需求总和的时候，市场价格才可能上涨，且差距越大则涨的越厉害；反之，当刚性需求、投资需求的总和远小于新建房、存量房之总和的时候，市场则必然会出现下跌。这是最基本的市场经济原理，我想大家也是能理解的。
2017-2021全国法拍房数量
然而，诸位知道这几年我们因为经济衰退而导致大量有房一族出现信用危机而增加的法拍房有多少吗？从2017年的4500套增加到了2021年的160万套，而且今年大概率也会直接突破300万套。这就相当于本来相对稳定的常规二手房与新房相竞争的市场上，猝不及防地增加了几百万套的“额外存量房”来跟新房竞争。整个2022年，除了一线城市的房价还算稳定之外，其他城市的价格即使跌得不太多也是惨不忍睹、跟不上银行利息的步伐了。即使是广州市，2022年1-6月份的新房成交套数依然同比下跌了35%；2022年1至7月，其二手房月均成交量也不到7100套，同比下降了28%左右。
惨淡的广州新房成交量
一方面是法拍房、二手房供给的不断增加，另一方面则是二手房、新房成交量的萎缩，彻底地把房地产的投资与金融属性压缩到几乎看不到了！而伴随社会面资金流动性的增加，我们各房地产企业的新房建设速度必然大大提升，也就是说明年的房地产市场供给将进一步提高而有效需求则前途渺茫，最后的结果是什么呢？
明年的房地产市场可能会更加困难，而至于一下子恢复几年前那种暴涨的市场惯性则更加是想都不要想了！
相反哦，伴随明年的社会资金流增加尤其是明年下半年以后大概率会迎来美联储加息的结束，现在正处于历史中、低位置的股票市场大概率会在2022年能有很好的大行情。
1，明年一旦确立了美联储加息结束的市场预期，在过去半年多时间里贬值了15%左右的人民币兑美元汇率必然快速掉头回到5.8-6.3的区间！这时候，大量的美元资金因应我国金融市场改革的深入开展会通过香港市场等渠道大量涌入，从而进一步增加我国资金面的宽松度。
2，明年全球疫情大流行结束以后，对应的航空、旅游、酒店住宿、餐饮、外贸制造等行业必然会确立“迎来业绩拐点”的市场预期，从而为市场资金的炒作提供了必要条件！
3，伴随我国科技制造业自2018年以来的各种“自力更生”、“艰苦攻关”，大概率将在2023年慢慢地看到科研成果，尤其是以华为、比亚迪、中兴为代表的新能源汽车与芯片制造产业链条必然会看到可喜的技术突破与业绩增长。这对于充裕的市场资金来说，实在是历史罕见的炒作题材！
换而言之，有了充裕的社会面资金流动性叠加充分的业绩预期，明年的股票市场必将引发一波以“科技制造”与“后疫情恢复”概念为主题的大行情…
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央行降准后是贷款买房的好时机吗
央行降准后适合不适合买房贷款，这就要从银行、房价和个人需求三个方面来看。
对于商业银行来说，降准之前的存款准备金率仍然相对较高，可贷资金自然较少，银行就不乐意释放大规模贷款。因此，就算“330新政”中明确强调要降低二套房贷首付，但对银行来说似乎并不感冒，落地执行也不彻底。降准之后，银行可动用的资金明显增多，此时，对于银行来讲，或许有兴趣来执行二套房贷首付比例下调，改善型购房者的贷款需求或许将得到满足。
降准的同一天，国家统计局发布3月份70城房价变动情况，房价环比下降的城市有比上月减少16个。而4月份以来，各地救市新政公积金新政频出，楼市明显有所回暖，房价下跌城市或将继续减少。
对于购房者来说，当下市场节奏变化较快。如果有买房需求，应该赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，看好性价比，选择恰当的时机买房，以便抓住政策短期红利带来的购房“窗口期”。当然，入市有风险，买房需谨慎。
央行全面降准0.5% ，这对楼市“炒作者”会有什么影响？
每每央行降准，地产行业都会有一种声音：对楼市产生重大影响。从理论上说，降准增加市场流动性对包括房地产行业的资金密集型企业将产生一定积极影响。
这主要表现在两个方面：
一是降准可使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；
二是降准将增加货币供给，会压低市场利率。
但理论归理论，实际上本轮降准对楼市影响极为有限。为何这样说？
首先，央行公告道出了此次降准的目的是加大对小微企业的支持力度。一些小微企业面临成本上升等经营困难，中国坚持货币政策的稳定性、有效性，不搞大水漫灌，而是精准发力，加大对小微企业的支持力度。
其次，央行负责人在答记者问亦指出，此次降准为定向降准，是货币政策回归常态后的常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分资金被金融机构用于弥补7税期高峰带来的流动性缺口，增加金融机构的长期资金占比，银行体系流动性总量仍将保持基本稳定。
第三，房地产调控政策不会退出。从2016年起中央首提“房住不炒”已过去五个年头，此后每年基本都会重提。可见最高层对房地产调控的信心与决心并没有随着时间的推移有半点松懈。放在纵向的历史发展轴来看，楼市调控的严厉程度已经上升到了历史高点。
原已比较严厉的各地楼市政策进一步升级：除了限购、限价等常规手段外，经营贷、消费贷违规入楼市被严查，重点城市土地市场推行集中供地规则，房企“三道红线”举措，楼市调控步步为营。所以在此背景下，央行降准不会针对楼市，释放出的资金亦很难流入楼市。
一句话，央行此次降准的根本目的是在于支持实体经济的发展，楼市几乎享受不到利好。一位房地产财经人士也认为，从此次释放的利好看，主要是针对小微企业进行的，楼市影响有限。这至少说明当前中央继续关注企业资金成本，也进一步说明中央降低企业经营成本、鼓励企业发展的导向。
凡事没有绝对。上述房地产财经人士补充，此次政策对于房地产市场的影响可能对银行信贷产生间接影响。“银行当前最聚焦的在于房贷集中度。若是后续降准政策后，银行可贷的资金规模增大，房贷的占比会有所减少，客观上会使得房贷集中度完成的压力减少，对当前的楼市遭遇的‘房贷荒’无疑会是一个缓释。”
但我们反过来看，这可能带来一种现象：中介炒作降准的政策。每次降准的时候，往往也是中介违规炒作房源和房价的时候，这个时候更需要注意政策落实，防范扭曲政策本意，积极促进房地产平稳发展。
此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，降准释放长期资金约1万亿元。
不下调部分金融机构存款准备金率的主要原因是，5%的存款准备金率是目前金融机构中最低的，保持在这一低水平有利于金融机构兼顾支持实体经济和自身稳健经营。
