作者：泰罗，编辑：小市妹
11月25日，房地产概念股集体爆发，首开股份、万科A、金地集团、新城控股、招商蛇口、绿地控股、保利发展、华侨城A、华发股份、南山控股、金科股份等都在上涨。
11月23日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，这就是此前市场热议的“地产金融16条”。
据媒体报道，23日当天，多家国有大行公告与多家房企签署了战略合作协议。其中，中国银行将为万科提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度，交通银行将为万科提供1000亿元意向性综合授信额度，交通银行还将为美的置业提供不超过200亿元意向性授信额度。另外，农业银行与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。
临近年底，楼市的政策暖意持续不断。
从第二支箭，到金融16条，再到放宽预售资金管理，每项政策的出台，都具有极强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来，力度最大、措施最为具体的一次房地产救市。
而现在的政策态度相当于给银行吃了定心丸。银行的积极性一旦调动起来，资金运转效率就会大幅提升，对房企的政策利好就会加速落地。
第三只箭股权融资方面，虽然地产行业的定增还没有放开，但是部分房企通过配股，照样解决了股权融资需求。
11月15日，“宇宙房企”碧桂园公告宣布，拟配股14.63亿股，配股价2.68港元/股，较前一日收盘价折价约18%，融资金额约39.21亿港元。
11月16日，雅居乐集团公告称，按配售价每股2.68港元配售2.95亿股，占公司已发行股本约7.53%，预计将获得约7.83亿港元资金。
与定增的场外融资相比，配股需要二级市场所有股东投入真金白银，对房企的短期股价影响较大。但是房企在股市获得了低成本的融资，为后续的健康发展奠定了基础，长期股价自然也会获得更多的支撑。
政策不仅给房企提供资金增量，也助推存量资金的盘活。
11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
也就是说，只要企业过往信誉好，可动用的预售资金就不会少，就会为房企后续的工程建设和竣工交楼提供重要的信用保障。
对房企的金融支持之外，政策层面对住房需求的金融支持也逐渐升温。
9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
11月8日，一向调控最为严格的北京楼市突发新政：在最严“限购令”实施7年后，北京城市副中心通州区的台湖、马驹桥地区正式宣布解除“双限购”：
作为北京楼市的风向标，通州楼市的政策调整，对北京其他地区有较大影响，而北京的政策走向，又可能辐射更多重点城市的政策调整。
房地产是典型的政策市，是关乎经济增长的强周期行业，随着供需两端的政策积累发酵，行业周期的拐点，早晚会出现。
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多因素推动地产股集体大涨，结构性政策、因城施策并举改善市场预期
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月21日，地产股掀起涨停潮。截至收盘，香江控股、泰禾集团、宋都股份、嘉凯城、蓝光发展、京投发展、大悦城等20余只房地产开发股票涨停。融创中国、祥生控股、朗诗地产、旭辉控股、时代中国等港股也迎来大涨。
据东方财富板块排行，21日A股涨幅前三的行业为房地产服务、房地产开发和装修建材，涨幅分别为7%、5.7%和3.6%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地产股大涨是多因素综合作用的结果。包括央行下调LPR，近日央行、银保监会发文支持优质房企并购出险和存在困难的房企优质项目等。李宇嘉表示，叠加各地开始出台政策纾困楼市，大致可以判断楼市政策暖风会越来越大。
李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，目前房地产整体风险预期还比较大，政策从以往的需求端直接刺激转向结构性纾困。“从政策底走向市场底还会经历比较长的时间，今年12月到明年1-2月市场都会比较差。”李宇嘉说。
结构性政策持续正向引导行业预期
12月20日，中国人民银行公布1年期LPR为3.8%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.65%，连续20个月未变。
交通银行金融研究中心分析认为，本次LPR报价下调的直接原因是近期降准的引导， 5年期以上LPR继续维持不变，表明到目前为止，还没有对房贷利率造成普降影响。但信用宽松窗口正在开启，在“促进房地产业良性循环和健康发展”的要求下，开发贷和按揭贷都有适当放松的可能性。
从市场情况来看，部分地区房贷利率已经开始回调。贝壳研究院监测的103个城市12月主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点，其中有40%的城市房贷利率环比下降。四季度以来，首套、二套房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。12月平均放款周期为57天，较11月缩短11天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，103个重点城市房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内。在“良性循环”指引下，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
与此同时，据多家媒体报道，近日央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质房企兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
中指研究院分析认为，该通知的出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，并且在不改变房地产融资政策大方向的前提下，对房企融资进行定向放松。优质企业可抓住融资窗口期积极寻找优质项目，出险房企要利用政策和市场条件稳妥处置问题项目、风险企业项目。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大向21世纪经济报道记者指出，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。
实际上，12月3日银保监会就指出，要在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。根据各地不同情况，重点满足首套房和改善型住房按揭需求，合理发放放个地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
交通银行金融研究中心认为为促进合理购房需求正常释放，后续5年期LPR利率也有调降可能。
李宇嘉则表示，政策将继续扶持房地产，但属于结构性政策，目前降低LPR仅针对一年期，一定程度上表明宏观层面仍避免发出明显刺激市场回升的信号。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、银保监会等多次发声纠偏房地产政策，正向引导房地产行业预期。中央经济工作会议也明确要加强预期引导，强调要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在需求端，近期多地推出多种政策支持合理住房需求，包括提供购房补贴，发放优惠券，对购房契税进行补贴，放宽公积金贷款限制等。
其中发放购房补贴最为常见。多地针对人才、新市民、三胎家庭等特定人群发放购房补贴。
如12月13日芜湖印发青年英才购房补贴发放细则通知，对符合条件的人才发放购房补贴，最高补贴房款的10%。10月11日宁波发布奉化区人才购房补贴公告，为符合条件的人才提供8-100万元的购房补贴。南通海安为支持二孩、三孩家庭购房，每平方米分别补贴200元和400元；哈尔滨则将购房补贴的范围扩大到人才和新市民；长春为人才和进城农民提供购房补贴，人才和农民每平方米的购房补贴分别为50元和80元。
多地为鼓励购房发放优惠券。如12月9日桂林发布文件，提出为12月在桂林五区购买新房的购房者发放消费券，金额为成交合同额的1%，可在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等，并对销售面积靠前的项目进行相应的消费券奖励。推出类似做法的还有长春等地。
除此之外，多地为降低购房成本，对购房者进购房契税补贴，如12月10日衡阳发布新房和地下车位财政购房补贴实施方案，对满足条件的购房者补贴15%-50%的新房契税补贴和80%的地下车位契税补贴。推出类似政策的还有开封等地。
适度放宽公积金贷款限制或定向提高公积金贷款额度也是刺激合理住房消费的常见举措。如12月13日惠州发文允许人才提取住房公积金用于支付购房首付款，可足额申请高级人才住房公积金贷款的最高额度，夫妻双方合计最高贷款150万元等。哈尔滨放宽二手房公积金贷款房龄年限要求等。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，多地针对性鼓励合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基于希望支撑和拉动地方产业、推进职住平衡目标的考虑衍生而来，一定程度上会对楼市带来一定利好，但影响有限。
许小乐向21世纪经济报道记者表示，后期可能还会有城市继续跟进购房优惠补贴政策，相关政策会有一定的持续性，目的是改善市场预期，提振居民住房消费信心，最终促进楼市回归平稳。
21世纪经济报道记者注意到，11月30日，河北保定发布全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案，取消被动式超低能耗建筑商品房项目的限价和限购政策，公积金贷款额度上浮20%。
况伟大认为，限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策。支持改善性住房在内的居民合理购房需求，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。热点城市供求关系紧张，要通过较高的二套房首付限制，来重点满足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能会加剧目前基本住房需求得不到满足的情况，也与共同富裕的要求相悖。只有供求关系宽松的城市，才可能适当降低二套房首付比例。
多重利好缓解悲观情绪 房地产股债遇热捧
近期，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步回暖。行业利好因素不断叠加，正逐渐驱散市场对房地产股的过度悲观情绪，市场信心持续恢复。
11月11日，房地产行业指数大涨5.85%，位居申万一级行业首位，并创出今年2月25日以来最高单日涨幅。当日，包括保利发展、金地集团、招商蛇口等在内的12只房地产股以涨停价报收，万科A涨幅也达到9.54%。整体来看，房地产行业最新总市值达到16902.76亿元，较前一交易日增加890.06亿元。
此外，在债券市场，地产债也强势反弹，上演临停潮。“20奥园01”收涨超34%，“20世茂G3”涨超33%，“19禹洲02”涨超31%，“20世茂G1”涨超30%。另外还有多只债券涨幅超过20%。
奶酪基金基金经理庄宏东在接受《证券日报》记者采访时表示，从政策角度看，目前地产板块确实出现边际放松，有拐点迹象。但从公司业绩层面看，并没有出现拐点，短期销售承压，利润率下滑。建议关注估值低、经营稳健的龙头企业，尤其是国企央企龙头。
私募排排网研究员孙恩祥对记者表示，房地产板块的走强，一方面是受多重利好刺激，包括房地产企业境内发债相关政策有所松动、外资买入中国房企债券等；另一方面则是市场风格转换，资金选择低估值板块避险。在城镇化进程的推动和改善型需求的支撑下，中国房地产市场依旧有较大增量需求，看好经营稳健、品牌影响力大、土地储备丰富的龙头房企。
截至11月11日收盘，房地产行业最新动态市盈率为10.96倍，行业内有42只个股最新动态市盈率低于这一数值，其中，13只房地产股最新动态市盈率低于5倍，阳光城、中南建设、荣盛发展、金科股份、迪马股份、华发股份、绿地控股等个股最新动态市盈率均在4倍以下。