黄埔新城这个超级大盘最近终于开盘了，首开就达成9成去化率的好成绩。
想起前几个月时，还经常看到有人将黄埔新城对标亚运城、祈福新村这类同样是“超级大盘”的楼盘来做对比，对黄埔新城的未来行情不做看好。而开盘成绩一出，可谓是做了一个实打实的有力回复：黄埔新城的超级大盘逻辑与众不同。
首先，必须要向大家前置一个信息是，“超级大盘”开发模式是合理的。
从广州的房地产发展历史上来看，“超级大盘”这样的开发逻辑最早出现在上个世纪90年代中期的广州城外，也就是大家现在依旧津津乐道的“祈福新村”。1991年，祈福新村首次开盘就狂揽了一批香港客户，当天就卖出了一个亿。至此，广州的超级大盘时代正式拉开了帷幕。
再后来，就是现在大家熟知的亚运城，作为一个开发了十余年的项目，亚运城占地面积273万㎡，预计规划人口20万，确实是一个“超级大盘”没错。但为什么后来卖不动了呢？真的是“超级大盘”的锅吗？未必。
值得注意的是，像亚运城和祈福新村的的选址区位都定在了番禺。亚运城位于广州南部，番禺区石楼镇、石碁镇地段，北靠大浮莲岗公园，东临浮莲岗水，板块位置一般，甚至可以说毫无产业赋能，这也是后来为什么亚运城十年里涨幅这么慢的原因。而且亚运城在之前开盘的时候是借着亚运会开幕的节点在吸引投资客，这就直接导致了人烟稀少，基础配套难以兑现的问题。
而祈福新村，位于番禺市广路，占地7500亩，依靠大夫山，学校、三甲医院、商业广场等基础配套都很齐全。但让人诟病的是它的交通并没有做好规划，住户都需要“出村一小时”的通勤，而且第一条地铁22号线也是最近才贯通，十分不方便。
可以看出来，亚运城和祈福新村两个超级大盘后期增长乏力都和自身运作和规划直接相关，并非是“超级大盘”的开发逻辑不合理。
理论上超级大盘项目的打造，是对标大“城”，即城市的打造，不是单纯的住宅项目打造。本质来说，它像是一张城市运营的缩略图，不出社区就能满足人们生活、休闲、养老、教育等多方面需求，这需要前期的精心规划和后期的持续运营，所以超级大盘的打造必将经历较长一段时间。
而由万科打造的黄埔新城这个570万㎡超级大盘，就预计需要超过10年的开发周期。开盘的好成绩，意味着购房者是认可黄埔新城本身以及万科未来的运作手段的。
和亚运城有所区别的是，黄埔新城内规划的基础配套已经十分完备，目前确定落地下来的学校已经有一所高中——广州艺术中学，其他规划的10所学校里，还有包含6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校。
从交通方面看，万科黄埔新城周边环绕着广深沿江高速、绕城高速、广深高速，以及东西大动脉的广园快速，还有自家门前东西向的黄埔东路，去往鱼珠、琶洲和珠江新城都很方便，远甩亚运城、祈福新村两个大盘。
至于这样的“超级大盘”到底值不值得买，还是要结合自身需求来评估。毕竟黄埔新城超级大盘的模式意在配合刚需，首批开盘2字头就能上车，93㎡小户型均价2.9-3.6万/平，最低不到300万就能拿下。
对比庙头两个一手楼盘星航TOD和臻珑府，星航TOD现阶段主推小洋楼产品，跟万科黄埔新城首推的的产品不同类型，没什么可比性，主要看高层住宅，户型有89-119平三至四房，均价4.6万-4.8万/平。
隔壁臻珑府推售的户型为78-115平三至四房，均价4.5万/平左右。对比下来你会发现，黄埔新城所谓的“价格内卷”，实际上是受惠于刚需购房者的，真的不要太香。
另外，上半年广州的楼市成绩单大家应该也都看到了，中原数据显示，上半年成交新房39618套，新房成交锐减近四成，实话说这个成绩是远没有达到市场预期的。
虽然成交量拉跨，但大部分区域房价都涨了，而且黄埔区的涨幅达到22%，位居整个广州楼市涨幅第二高，仅次于海珠。对比番禺16%的涨幅，广州东进南拓哪个前景更大，一目了然。
正所谓“站在风口上的猪也会飞”，和亚运城、祈福新村所在的番禺相比，各种政策利好加身的黄埔，显然更具想象力，处于“风口”之中的超级大盘黄埔新城，想必也会走出和前辈们不一样的增长路子。所以大可把格局放大，期待未来黄埔新城的蜕变！
