文 | 杨国英
存量博弈，影响深远。
昨晚的两个重磅消息，均折射出存量博弈阶段的到来。
一是国常会再次强调“适时适度运用降准等货币政策工具”。
二是央行、银保监会发布涉楼政策16条。
先讲第一个存量博弈信号。
国常会关于降准预期的再次释放，说明当下全社会的流动性（资金）仍处趋紧，流动性趋紧，是对经济增长全方面的压制。
所以，这个周末，如果不出意外，央行有可能再次降准。
毕竟，现在央行降息的空间相当小。
虽然美联储的鹰派声音小了，但是，与此同时，鸽派声音并没有上扬，美联储至少还没有释放明确的货币宽松预期——这说明中美市场利率的严重倒挂（中国利率高于美国利率），还将持续较长一段时间。
而在中美市场利率严重倒挂没有缓解之下，期望央妈再去降息，尤其是较大幅度降息，这几乎是不可能的。
所以，央行只能继续降准了。
降准侧重数量，是向社会提供更多的资金，降息侧重价格，是向社会提供更便宜的资金，这是两者之间的最大差别。
今年以来，相比美国，我们的市场利率是比较低的，利率连续向下调降了几次，但是，事实的结果，全社会的流动性（资金）并没有得到多大的好转——在这种情况下，再继续向社会提供更多的资金，其意义到底在哪里呢？到底能不能有效缓解全社会流动性的紧张？
假设在市场利率不再降之下，央行继续向全社会释放更多的资金，这些资金的相当一部分，可能会流向房地产，包括TOB（涉及房企）和TOC（个人房贷）两端。
因为，现在的市场利率，对于差不多所有的房企，尤其是民资房企，都是极其便宜的，不再降息对他们也是极其便宜的——民资房企，过去几年很难从国内银行融到资，基本上都靠10%以上的美元债、内部融资或扩大应付帐款过活。
所以，现在有4%左右市场利率的资金，愿意贷给房企了，他们肯定求之不得，这比过去的美元债利率便宜太多太多了。
所以，预期降息，相当一部分，接下来可能流向房地产。
当然，之于TOB(涉及房企)的信贷流向，事实上，也不可能谁想贷就能贷，重点一是保交楼，二是支持资产质地相对可能负债率相对可控房企的，三是鼓励优质低负债房企去进行并购。
再讲第二个博弈信号。
昨晚央行、银保监会紧急发布涉楼政策16条。
这16条，我在上文已经概括了，涉及TOB的，主要有三，一是保交楼，二是支持稍好的房企，二是鼓励优秀房企并购（优秀，稍好，差的，当下的核心评判标准是负债率，而不是其他）。
至于涉及TOC的，这个大家都知道，我就不多讲了。
说实话，看了16条，再结合这段时间一连串的涉房信号，尤其是已在超过100个城市将房贷首付调降到20%，这加深了我的直觉判断——楼市维稳接下来要动真格了！
楼市维稳动真格，说实话，现在也是没有办法，因为现在的地方财政压力太大了。
各地抗疫的财政支出比较大，实体经济又没有全面转好（这影响税收），如果各地楼市不行继而导致土地卖不动，接下来的地方财政还怎么办。
所以，楼市维稳，如果与金税四期的推进结合起来看，其信号意图就更清晰了。
而无论是降准预期的加强，还是楼市维稳16条，这二者，均毫无疑问折射出存量博弈阶段的到来。
一是汇率与货币数量的博弈。
不管是降准，还是降息，这在全球流动性整体仍然趋紧（美联储主导）之下，事实上，都会带来货币估值的预期变化（汇率）。
而之于当下的降准预期，客观上，会导致人民币汇率稳定的承压。
二是楼市与股市存量资金的博弈。
在社会整体信用预期无法扩张之下，政策给予楼市更多的支持，必然会间接影响股市，尤其是一二线城市，一旦一二线城市的楼市再次火热，势必会导致部分资金从股市流向楼市。
所以，昨晚在星球，结合昨晚的两大重磅消息，我给出了两点股市解读：
利好上市房企，尤其是国资。
大盘继续承压，逢高适度减。
加强部门协作，维护股市债市楼市健康发展，此举释放了什么信号？
加强部门协作，维护股市债市楼市健康发展，此举释放了整体市场维护以及个体企业获得发展机会的信号。
一、加强部门协作，维护股市债市楼市健康发展
按照目前相关部门发布的文件表示，目前股市债市和楼市将要健康发展，这也就表明全国统一大市场以及相关部门整体协作的趋势是比较明显的。在目前这种积极信号的影响之下，不少的人都想知道从中能够获得哪些发展机遇，以下就进行简要解读。
二、此举释放了的信号：整体不可偏废+微观有机会发展
其实部门之间的协作对于普通的商法人主体并没有什么特别大的关系，但是这释放的积极信号还是比较明显的，首先是整体不可偏废，为什么这么说呢？首先是目前的市场整体环境就算呈现出比较萎靡的状态，但是依然会有相关部门对整体市场进行兜底把握，这也就表明就算市场环境比较差也不会差到哪里去。其次则是小微企业依然具备一定的发展机会，在兜底的整体市场环境之下，自然也就会有越来越多的企业能够从中获得一些机会，在机会可把握的前提下，我们不要对目前市面上的环境太过抱怨，因为抱怨终究无用，只有突出重围才可重获新生。
三、然而困难依旧在
尽管目前释放的信号是比较积极的，但对于更多的企业以及房企来说，目前存在的困难依然不少，这不仅是市场上的消费力道不足的问题，而且也是某些企业目前资金链并不怎么健康的问题。假如真的想从目前激烈的竞争以及恶劣的环境当中脱颖而出，最为重要还是要研发核心产品，同时提供给消费者极其优良的服务，否则在市场竞争当中只会被淘汰。
从“维护”到“配合”，央行连续释放楼市维稳信号！
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住建部、证监会等相关部门，以及全国24家主要银行负责人参加了会议。
会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。
央行方面认为，金融部门近年来全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。
从“维护”到“配合”
从会议信息来看，强调“三稳”目标、坚持“房住不炒”定位，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等表述，意味着金融监管部门反复强调政策底线，避免向市场传递错误信号。
招联金融首席研究员董希淼分析认为，金融是房地产市场的血脉，应实现金融与房地产良性循环。金融机构在落实房地产贷款集中度管理制度等过程中，应把握好力度和节奏，既要积极又要稳妥。
值得注意的是，央行近日召开的货币政策委员会第三季度例会上，提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这是央行官网所披露的货币政策季度例会中，首次提及与房地产相关的内容。
而在本次房地产金融工作座谈会上，央行再次强调了“两个维护”，并做出了更详细的表述。即：要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，金融机构后续需要严格按照法治化和市场化的方式进行业务操作。此前对一些房企项目抽贷停贷、随意设定或调整按揭贷款标准，或以额度不足等理由无故拒绝按揭贷款，类似操作对房企和购房者都造成了损害。而未来金融机构在业务操作方面，则需要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场稳定。
从近期房地产市场的“不稳定”因素来看，市场交易量有从过热转向过冷的苗头。根据易居研究院监测，9月份楼市供求指标继续降温，当前降温行情至少已经持续4个月。从价格上看，三类城市普遍降温。尤其是三四线城市，降温最为明显，部分城市相继出台了“限跌令”。
在严跃进看来，本轮行情降温速度快、影响面广，且短期内无反弹空间。从稳定的角度看，金融机构需要关注房地产市场的变化，积极在信贷政策上做出微调。
严守风险仍是底线
实际上，自下半年以来，全国房地产市场持续降温。即将结束的三季度，是疫情期间行情最差的一个季度。在价格指数方面，也与二季度走势完全相反，市场降温特征非常明显。
而在土地市场方面，同样开始转冷。以广州为例，本次第二批集中共出让48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。最终成交的23宗土地，平均溢价率也仅为1.5%。相比首轮19%的平均溢价率，市场热度大幅下滑。此外，在第二轮集中供地中，包括杭州、重庆、苏州等热点城市，都出现溢价率下滑、流拍率上升的情况。还有一部分城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。
在业内人士看来，如果房企拿地放缓，将拖累房屋新开工面积进一步下滑，房地产开发投资也将持续走低。
另外，从房地产企业到期债务来看，也是压力不断。据CAIC统计，9月份200家核心房企境内外债券合计到期规模超800亿，其中境内债券到期约647亿。除9月外，12月也是房企境内债券到期比较集中的月份，到期规模超500亿。在距离2021年结束不足百天时间里，200家核心房企总计约有近2000亿境内债券即将到期。
事实上，自2020年8月20日，央行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。今年初，央行和银保监会开始实施房地产贷款集中度管理制度以来，房地产行业降杠杆效果明显。随着政策的持续发力，多家品牌房企甚至个别头部房企深陷困境，引发了市场波动。
严跃进表示，今年各大银行在执行房贷集中度过程中，存在一些比较“粗暴”的做法，忽视了对合理合规住房消费需求的保障。在当前房地产市场从过热转向过冷的过程中，央行房地产金融工作座谈会及时发现市场新情况、新问题，可谓务实高效，对于四季度房地产市场将产生积极作用。
《丁祖昱评楼市》此前指出，严守系统性金融风险仍是底线，房企将继续坚持去杠杆，金融措施将主要聚焦协助处置问题企业可能存在烂尾风险项目尽快复工复产，保证按时按质交付以维护购房者合法权益。另一方面，居民购房信贷政策也将适度调整，提升居民按揭额度、缩短放贷周期，保证市场正常交易，间接改善企业现金流。
整体来看，央行连续释放楼市维稳信号，对提振市场信心将发挥重要的作用。但从长期来看，房企间的优胜劣汰或将提速，行业新一轮洗牌在所难免。
